Je lis avec attention vos chroniques, surtout lorsque vous parlez de placements immobiliers, ce en quoi je crois depuis toujours. Nous avons, ma femme et moi, 30 unités de logement très bien situées (à Montréal, rues Saint-Joseph et Saint-Urbain) réparties dans trois immeubles, soit deux immeubles de huit logements avec chacun une hypothèque d’environ 600 000 $, dont la valeur respective peut être estimée à 1,3 million, et un autre de 14 logements avec une hypothèque de 2,4 millions et dont la valeur est estimée à environ 3,4 millions. Nous sommes proches de notre retraite de 60 ans et nous avons deux enfants de 16 et 18 ans dont un aime bien l’immobilier et l’autre un peu moins, pour ne pas dire pas du tout.

1. En ce qui concerne la question « fiducie ou pas fiducie ? », quelle structure légère nous conseillez-vous ?

Je ne doute pas vraiment du placement, par contre je doute énormément de la pertinence de mettre tout cela dans une fiducie. Nous connaissons les avantages de la fiducie, soit le fractionnement du revenu, en incluant nos enfants dans la fiducie, et l’impact fiscal réduit lors de notre décès. Est-ce que cette transformation en vaut la peine seulement pour profiter de l’allégement fiscal à notre décès ? Nous ne sommes pas à l’aise avec l’idée de donner des sommes d’argent aux enfants avant qu’ils aient 30 ans en utilisant le fractionnement par versements de dividende. De plus, qu’arrivera-t-il dans 21 ans (l’âge de prescription d’une fiducie) ? Encore d’autre frais ?

2. Rembourser l’hypothèque rapidement ou pas ?

Comme je le décris plus haut, chacune des propriétés est grevée d’une hypothèque relativement importante. Comme nous sommes au début et que la majeure partie des profits va au remboursement du capital, quand arrive le temps de faire notre déclaration de revenus, il ne nous reste plus d’argent pour payer l’impôt. On nous propose l’amortissement, que nous n’aimons pas prendre ; d’un autre côté, le comptable nous dit de ne pas rembourser trop rapidement afin de profiter de la dépense que constituent les intérêts. Quoi faire ?

Merci de nous aider à y voir clair.

Un lecteur de Québec

La création ou non d’une fiducie en faveur de vos enfants est en soi une chose très complexe sur laquelle votre comptable ne peut pas vous conseiller. Moi non plus d’ailleurs. Il vous faut ici consulter un fiscaliste qui appartient à une étude où se trouvent des spécialistes en fiducie. Eux vous diront comment structurer votre avoir afin que vous et vos enfants puissiez profiter au maximum de vos placements immobiliers.

Cela dit, j’estime pour ma part qu’une piste à suivre est celle de l’emprunt en vue de vous constituer un portefeuille de placements. Dans le cas d’immeubles à revenus, comme le dit votre comptable, il n’y a pas urgence à rembourser la dette, surtout que vous y avez déjà accumulé un bon capital. Les revenus de location couvrent vos mensualités hypothécaires et les intérêts sont une dépense déductible contre lesdits revenus et contre vos autres revenus si déficit d’exploitation il y a.

Donc, vous pourriez considérer l’idée d’augmenter vos emprunts hypothécaires dans le but éventuel de construire un portefeuille d’environ 700 000 $. Ce portefeuille pourrait être composé à parts égales de titres à revenus fixes de qualité et d’actions de grandes sociétés montrant un solide historique de versements de dividendes élevés et croissants. Il ne s’agit pas ici de le faire en quelques semaines. Vous le ferez graduellement, tant pour accroître votre dette que pour construire la portion actions de votre portefeuille. Vos achats d’actions doivent se faire graduellement sur faiblesse des cours tout en les échelonnant sur une période d’au moins un an et demi.

Augmenter le solde des prêts hypothécaires sur vos immeubles dans le but de bâtir un portefeuille de valeurs mobilières générant des revenus réguliers de placement n’est évidemment envisageable que si, de tout l’exercice, vous parvenez à en tirer des revenus supplémentaires. Cela ne semble pas assuré dans votre cas. En effet, en dépit d’un capital accumulé assez élevé dans vos propriétés, vous dites que les revenus de location parviennent à couvrir les dépenses et les mensualités hypothécaires, mais non les impôts à payer. Là, il faudrait voir pourquoi il en est ainsi. Est-ce parce que la période d’amortissement de vos hypothèques est trop courte ? Si c’est le cas, il faudrait voir à la prolonger de manière à dégager des liquidités additionnelles significatives. Peut-être que les taux d’intérêt exigés de votre créancier sont trop élevés ? Il faudrait alors les renégocier à la baisse afin d’accroître vos revenus nets.

S’il n’est pas possible d’accroître les revenus nets de vos propriétés de manière à pouvoir dégager des revenus nets additionnels selon la démarche précédemment décrite, alors il vous faudra considérer l’idée de vendre une ou deux propriétés de manière à pouvoir construire un portefeuille de placements. Ou, si vous craignez le monde des valeurs mobilières et préférez concentrer votre avoir dans l’immeuble, vous utiliserez alors le produit de la vente pour réduire le solde des hypothèques des propriétés que vous conserverez afin d’en tirer des revenus nets le plus élevés possible lors de votre retraite. Le fiscaliste évaluera avec vous l’impact fiscal découlant de la vente d’une ou deux de vos propriétés. Évidemment, dans ce processus de vente, vous verrez à conserver la ou les propriétés les plus prometteuses à long terme.

Enfin, veuillez noter que les intérêts provenant de votre endettement additionnel seront déductibles de vos revenus, car les liquidités ainsi obtenues auront servi à effectuer des placements comportant une expectative raisonnable de produire des revenus. Attention toutefois de ne pas utiliser ces liquidités pour l’achat de biens de consommation ou tout autre bien ne constituant pas un placement. Dans ce cas, les frais d’intérêt liés à ces achats ne seront pas déductibles.

***
 

cchiasson@proplacement.qc.ca

Classe Internet : www.proplacement.qc.ca