J'apprécierais votre avis concernant une pénalité hypothécaire.

J'ai une hypothèque dont le solde actuel est 319 000 $. Cette hypothèque est détenue par la Caisse Desjardins, le taux actuel de mon contrat est 4,0 %, pour une durée originale de cinq ans et il reste 36 mois à courir avant l'échéance.

J'ai besoin de faire un refinancement et je pourrais avoir un taux beaucoup plus intéressant que ce que me propose actuellement Desjardins. Il y a un «pépin» toutefois, car Desjardins, mis au courant que je voulais annuler mon contrat me demande une pénalité de 11 300 $. Lorsque j'ai demandé qu'on m'explique ce calcul de pénalité, ils m'ont dit que malgré que mon contrat stipule un taux de 4,0 %, j'aurais signé un autre document nommé «convention de réduction de taux» qui mentionne que si je quitte leur institution avant échéance, le montant de la pénalité tiendra compte que le taux offert était de 5,526 % au moment où j'ai signé mon contrat et que c'est avec ce taux qu'ils calculent la pénalité. Le taux original étant donc de 5,526 %, le taux actuel pour la durée restante (donc pour une hypothèque de trois ans fermée) étant de 4,35 %, ils «perdent» 1,176 % pour 36 mois. La pénalité est donc de 11 300 $.

Si la pénalité était calculée avec le taux réel de mon contrat (4,0 %), la pénalité serait de 3 200 $ (ce qui correspond à une pénalité de trois mois d'intérêt).

La différence représente tout de même 8100 $. Comment une institution peut-elle me dire qu'elle perdra 1,176% % (5,526 % moins 4 %) si je m'en vais, alors que, clairement si je reste ce n'est pas 5,526 % qu'ils encaisseront, mais bien le taux réel de 4, %.

Tout cela me semble assez «tordu» comme raisonnement, suis-je dans l'erreur? J'estime que ce document «convention de réduction de taux» m'a été mal expliqué (s'il me l'a été).

Je suis chez Desjardins depuis que j'ai fait l'acquisition de ma propriété (9 ans). Et je trouve frustrante l'approche de l'institution. Pourrais-je faire appel à la cour des petites créances, espérant gagner au moins 7000 $.

J'ai pris la décision de quitter (j'ai obtenu de meilleures conditions ailleurs) car ce qu'ils m'offrent actuellement comme conditions pour mon refinancement n'est pas avantageux. Même s'ils m'offraient des conditions identiques à ce que j'ai obtenu ailleurs, je ne pourrais me résoudre à continuer avec une institution qui me traite de cette façon.

Merci de m'éclairer!

Une lectrice

Rien ne sert à mon avis de partir en guerre contre votre institution financière. Il est de pratique assez courante qu'une institution utilise le taux officiel prévalant à la signature du contrat hypothécaire pour déterminer la pénalité. La différence entre ce taux et celui affiché pour le terme correspondant à la durée de vie restante de votre hypothèque (trois ans dans votre cas) donne le manque à gagner de l'institution en cassant votre contrat hypothécaire. Ce manque à gagner annuel multiplié par la durée restante de trois ans et par le solde de l'hypothèque (319 000 $) donne la pénalité de 11 300 $.

Selon les règles, l'institution facturera le plus élevé d'entre le manque à gagner calculé précédemment ou trois mois d'intérêt (ce qui correspond à 3200 $).

Oui, la facture est souvent très salée lorsqu'il s'agit de casser son contrat hypothécaire. La principale raison est que les institutions financières ne peuvent pas se permettre de casser à qui mieux mieux les hypothèques des clients désirant profiter des taux d'intérêt aujourd'hui plus faibles que ceux d'il y a deux ans. Les coûts en résultant seraient beaucoup trop élevés pour elles.

Et, l'avantage de casser votre hypothèque dans les conditions actuelles est loin d'être évident. En supposant que vous puissiez renégocier une hypothèque de cinq ans à un taux de 3 %, vous économiserez des intérêts de 1 % l'an, soit 3190 $, pour une économie globale de 15 950 $ pour les cinq prochaines années. Mais, pour réaliser cette économie future, il vous faut verser 11 300 $ immédiatement. Or, il y a un coût sur ces liquidités à verser. Ce coût correspond au rendement que vous pourriez obtenir en investissant ladite somme pendant les cinq prochaines années. Ce rendement peut s'avérer plus élevé que vous ne le croyez si cette somme devait vous permettre de cotiser pleinement à votre REER ou encore d'acheter des unités d'un fonds des travailleurs, lesquelles unités peuvent ensuite être versées dans un REER à titre de cotisation annuelle au REER.

Et, à cela s'ajoutent les ristournes annuelles que les caisses Desjardins versent assez régulièrement à leurs clients et dont vous vous priverez si vous cassez votre hypothèque pour emprunter chez une institution concurrente.

Conclusion: pensez-y deux fois avant de casser votre hypothèque actuelle.

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