Passer à la version normale du sitePasser à la version large du siteTaille d'écran
  • Facebook
  • Twitter
  • RSS
  • Amis du Devoir
    Connectez-vous

    Louer une propriété avec une option d'achat

    J'ai une maison que je souhaite vendre. Une offre de location avec option d'achat m'a été faite. Cette façon de faire m'inquiète un peu. Quels sont les avantages et les inconvénients financiers pour le vendeur?

    Qui paie les taxes, les assurances et l'entretien de la maison pendant la période de location? Où puis-je trouver des informations sur les détails de ce procédé de vente?
    J'aimerais beaucoup recevoir ces informations très rapidement, car j'ai un court délai pour prendre une décision.
    Merci à l'avance.
    M. G.

    La location d'une propriété avec option d'achat est certainement une façon habile de participer à la plus-value potentielle de l'immobilier. Cela est valable pour celui qui loue ladite propriété. Évidemment, le prix d'achat prédéterminé dans le contrat de location doit être raisonnable. Et s'il l'est, un tel contrat peut se solder par un gain non négligeable sur une période de trois à cinq ans. À ma connaissance, il n'existe pas de formulaire standard pour un tel contrat. Donc, tout peut être négocié. Par exemple, le locataire peut demander qu'au prix d'exercice de son option d'achat soient soustraits en tout ou en partie les loyers mensuels versés pendant la durée du contrat de location. Par ailleurs, avec un tel contrat, le locataire est en mesure de prendre le pouls des lieux et de la qualité de la propriété avant de l'acquérir.

    En revanche, pour le propriétaire, un tel contrat de location recèle peu d'avantages. L'un des rares avantages est certainement d'exiger un loyer plus élevé qu'autrement afin de tenir compte du privilège d'achat concédé au locataire. Mais en général, s'il désire réellement vendre, il vaut mieux mettre la propriété à vendre immédiatement puisqu'au terme d'un tel contrat, il ne participera plus à la plus-value potentielle de la propriété. Ce ne sera pas le cas s'il vend rapidement sa propriété pour en acheter une autre. Essentiellement, le propriétaire qui a recours à un contrat de location avec option d'achat se trouve dans une situation, au préalable, difficile. Par exemple, il a déjà quitté sa maison (peut-être parce qu'il en a déjà acheté une autre) tandis qu'il ne parvient pas à la vendre à cause d'un contexte économique plus difficile. Louer ladite propriété lui permettra peut-être de faire le pont sur le plan des liquidités en plus d'obtenir à terme le prix désiré pour sa propriété. Si le locataire décidait de ne pas exercer son option d'achat, il pourrait même la vendre à un prix supérieur si, entre-temps, le contexte économique s'est amélioré.

    Évidemment, tant et aussi longtemps que le locataire n'exerce pas son option d'achat, le propriétaire doit continuer à payer les taxes foncières, les assurances, les dépenses d'entretien et les frais d'intérêt s'il y a lieu. Notez que ces dépenses sont déductibles des revenus de location. Et si l'exploitation de la propriété est déficitaire, le déficit d'exploitation est déductible des autres revenus imposables du propriétaire.

    À ce titre, il ne faut pas oublier qu'à partir du moment où vous louez une résidence principale, sa mission change. Elle devient une propriété à revenus. Dans un tel cas, le fisc considère qu'il y a vente présumée de ladite propriété. Comme le gain sur une résidence principale n'est pas imposable, un tel changement de mission n'occasionnera pas de déboursés sur le plan de l'impôt. Mais, toute plus-value accumulée après la date de changement de mission deviendra imposable (à titre de gain en capital) lorsque celle-ci sera effectivement réalisée à la vente de la propriété.

    Conclusion: à titre de propriétaire, il est préférable de vendre votre propriété plutôt que de la louer avec option d'achat. Cette dernière avenue ne doit être considérée que si vous estimez qu'il sera difficile de vendre votre propriété au prix désiré ou que vous éprouviez des problèmes de liquidités.

    Pour terminer, pour en savoir plus sur ces contrats, vous pourriez contacter l'association des propriétaires, la CORPIQ, ou un agent immobilier qui connaît ce type de contrats.

    Achat d'un condo dans les îles Vierges américaines: points à considérer

    Bonjour M. Chiasson,

    Nous nous apprêtons à faire une offre pour un condo à Saint-Thomas dans les îles Vierges américaines. Les prix sont très bien, compte tenu de la condition économique des États-Unis et de notre dollar. Est-ce que les revenus de location sont imposables ici au Québec? Et si nous le revendons d'ici quelques années, y a-t-il des choses que nous devrions savoir avant d'acheter?

    Merci,

    S. G.

    Je ne connais pas ce marché, ni le contexte légal propre aux îles Vierges américaines. À vous de vérifier s'il s'apparente à celui prévalant en Floride, là où les Québécois sont nombreux à y prendre pied. Si c'est le cas, le fisc américain retient généralement 15 % du gain en capital et des dividendes réalisés sur des placements en terre américaine. Pour les revenus de biens loués, ceux-ci devront certainement être déclarés au moment de remplir votre déclaration annuelle de revenus aux États-Unis.

    Vous aurez également à déclarer ces revenus au Canada au moment de remplir votre déclaration annuelle. Les revenus nets (revenus moins dépenses) s'ajouteront alors à vos autres revenus imposables et seront imposés à votre taux marginal d'impôt.

    Vous aurez donc deux déclarations de revenus à faire, une aux États-Unis et une au Canada. Mais pour éviter la double imposition, le Canada vous accordera des crédits d'impôt qui correspondent généralement aux impôts payés au fisc américain.

    Il existe également aux États-Unis un impôt sur les successions. Cet impôt est exigé lorsque la valeur de la succession excède deux millions de dollars (2008).

    Côté financement, plusieurs institutions financières canadiennes ont des succursales en Floride. Peut-être en est-il de même dans les îles Vierges. Celles-ci sont donc en mesure de vous avancer les fonds pour votre achat.

    Pour terminer, certainement que la période est favorable pour quiconque envisage d'acheter une propriété dans ces régions. Aux États-Unis, les prix ont reculé de 15 % à 25 % selon les endroits, et les reprises bancaires sont nombreuses. Prenez garde toutefois aux frais fixes (taxes foncières, assurance et autres) qui peuvent être élevés pour un propriétaire non résidant.












    Envoyer
    Fermer
    Les plus populaires


    Abonnez-vous à notre infolettre. Recevez l'actualité du jour, vue par Le Devoir.