Un triplex ou une maison unifamiliale?
Bonjour, ma conjointe et moi voudrions faire l'achat d'un triplex. Nous avons tous les deux 30 ans. J'ai un salaire d'environ 70 000 $ par année, tandis que ma copine gagne environ 20 000 $.
Nous n'avons ni REER ni autres liquidités, mais aucune dette non plus.
Le triplex en question est à vendre pour 380 000 $, construit en 2005, et les revenus annuels se situent à environ 32 000 $. Nous pensons y habiter, puisque nous sommes en appartement présentement.
Mes questions sont les suivantes:
- Étant donné notre situation, quel parcours devrions-nous utiliser pour l'achat d'un triplex?
- Combien de liquide faut-il avoir pour ce genre d'achat?
- Pouvons-nous mettre l'hypothèque sur 35 ans?
- Devrions-nous acheter une maison en premier et, dans quelques années, acheter un triplex (tout en gardant la maison) ou faire l'inverse, le triplex en premier et la maison unifamiliale dans quelques années?
Nous sommes novices dans ce milieu, mais nous pensons que c'est le moyen idéal de placer notre argent et nous assurer un bel avenir.
Merci pour votre aide!
J-D. L.
À un juste prix, un triplex constitue à mes yeux un placement toujours supérieur à une maison unifamiliale. Certes, cette dernière bénéficie du fait que le gain réalisé à sa vente n'est pas imposable. Ce n'est pas totalement le cas pour le triplex. Seul le gain lié à la portion qu'habite son propriétaire est exempté de tout impôt. Quant au gain attribué à la portion offerte en location, il est imposable dans l'année de la vente de la propriété.
Mais, outre ce point, le triplex présente de nombreux avantages par rapport à la maison unifamiliale. En premier lieu, en raison des revenus qu'il génère. S'il est acheté à un juste prix, le triplex générera suffisamment de revenus pour supporter autour de 70 % des mensualités hypothécaires. Dans le cas d'une maison unifamiliale, 100 % des mensualités sont supportés par les revenus de son propriétaire. À salaires égaux, le propriétaire du triplex peut donc épargner davantage que le propriétaire de l'unifamiliale et ainsi accélérer sa marche vers l'atteinte de son objectif de richesse.
Par ailleurs, les frais d'intérêt constituent une dépense déductible des revenus du triplex et, advenant que son exploitation soit déficitaire (ce qui est généralement le cas pour les cinq premières années environ), ledit déficit est alors déductible des autres revenus imposables de son propriétaire. Dans le cas d'une maison unifamiliale, les intérêts ne sont pas déductibles. Le même constat vaut pour toutes les dépenses encourues pour maintenir la propriété dans son état original. Elles constituent des dépenses déductibles dans le cas du triplex. Ce n'est pas le cas de l'unifamiliale.
Pour une superficie habitable (celle habitée par le propriétaire) comparable (grandeur et qualité), un triplex se révèle être un actif ayant une valeur marchande généralement bien supérieure à celle de l'unifamiliale. Le propriétaire du triplex dispose d'une valeur d'actif supérieure qui, en s'appréciant au rythme de l'inflation, l'enrichira plus rapidement. Enrichissement multiplié par l'effet de levier, alors que le propriétaire du triplex peut recourir plus facilement à l'emprunt grâce aux revenus relativement très prévisibles que génère son immeuble (on peut hypothéquer une telle propriété à hauteur de 90 % de sa valeur marchande).
Autre avantage: les triplex et petits immeubles à revenus sont généralement situés dans les quartiers bien centrés, à forte densité de population et à proximité de tous les services tels que les trains, le métro, les écoles, les hôpitaux, etc. Les propriétés de ces quartiers ont tendance à s'apprécier plus rapidement que les maisons unifamiliales situées en banlieue. Cela sera d'autant plus vrai au cours des prochaines décennies, vu la pénurie de pétrole appréhendée.
Comme vous pouvez le constater, le triplex présente de nombreux avantages par rapport à la maison unifamiliale. Cela à une condition: que vous puissiez l'acheter à un prix convenable, c'est-à-dire à dix fois environ ses revenus potentiels. Dans votre lettre, vous mentionnez avoir déniché un triplex relativement récent (construction 2005) pour lequel on demande 380 000 $. Les revenus de location annuels se chiffrent à 32 000 $. Le prix demandé correspond donc à presque 12 fois les revenus annuels, ce qui est, à mon avis, trop cher. Il faudrait que vous puissiez l'obtenir autour de 320 000 $ ou, en forçant, à près de 340 000 $, question de tenir compte du fait que les taux hypothécaires sont présentement peu élevés.
Il est ici important de vous assurer de la bonne qualité des locataires et de la compatibilité des loyers avec ceux du secteur. Sur ce dernier point, les études les plus récentes de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) sur le marché locatif vous seront utiles.
Quant à la mise de fonds requise au moment de l'achat, elle sera de l'ordre de 40 000 $. C'est là le principal obstacle auquel doivent faire face les premiers acheteurs. La mise de fonds requise est normalement beaucoup plus élevée pour un triplex que pour une maison unifamiliale. Enfin, la durée de l'hypothèque peut être de 35 ans, voire de 40 ans, si les institutions financières l'offrent.
***
cchiasson@proplacement.qc.ca
Classe Internet: www.proplacement.qc.ca
Nous n'avons ni REER ni autres liquidités, mais aucune dette non plus.
Le triplex en question est à vendre pour 380 000 $, construit en 2005, et les revenus annuels se situent à environ 32 000 $. Nous pensons y habiter, puisque nous sommes en appartement présentement.
Mes questions sont les suivantes:
- Étant donné notre situation, quel parcours devrions-nous utiliser pour l'achat d'un triplex?
- Combien de liquide faut-il avoir pour ce genre d'achat?
- Pouvons-nous mettre l'hypothèque sur 35 ans?
- Devrions-nous acheter une maison en premier et, dans quelques années, acheter un triplex (tout en gardant la maison) ou faire l'inverse, le triplex en premier et la maison unifamiliale dans quelques années?
Nous sommes novices dans ce milieu, mais nous pensons que c'est le moyen idéal de placer notre argent et nous assurer un bel avenir.
Merci pour votre aide!
J-D. L.
À un juste prix, un triplex constitue à mes yeux un placement toujours supérieur à une maison unifamiliale. Certes, cette dernière bénéficie du fait que le gain réalisé à sa vente n'est pas imposable. Ce n'est pas totalement le cas pour le triplex. Seul le gain lié à la portion qu'habite son propriétaire est exempté de tout impôt. Quant au gain attribué à la portion offerte en location, il est imposable dans l'année de la vente de la propriété.
Mais, outre ce point, le triplex présente de nombreux avantages par rapport à la maison unifamiliale. En premier lieu, en raison des revenus qu'il génère. S'il est acheté à un juste prix, le triplex générera suffisamment de revenus pour supporter autour de 70 % des mensualités hypothécaires. Dans le cas d'une maison unifamiliale, 100 % des mensualités sont supportés par les revenus de son propriétaire. À salaires égaux, le propriétaire du triplex peut donc épargner davantage que le propriétaire de l'unifamiliale et ainsi accélérer sa marche vers l'atteinte de son objectif de richesse.
Par ailleurs, les frais d'intérêt constituent une dépense déductible des revenus du triplex et, advenant que son exploitation soit déficitaire (ce qui est généralement le cas pour les cinq premières années environ), ledit déficit est alors déductible des autres revenus imposables de son propriétaire. Dans le cas d'une maison unifamiliale, les intérêts ne sont pas déductibles. Le même constat vaut pour toutes les dépenses encourues pour maintenir la propriété dans son état original. Elles constituent des dépenses déductibles dans le cas du triplex. Ce n'est pas le cas de l'unifamiliale.
Pour une superficie habitable (celle habitée par le propriétaire) comparable (grandeur et qualité), un triplex se révèle être un actif ayant une valeur marchande généralement bien supérieure à celle de l'unifamiliale. Le propriétaire du triplex dispose d'une valeur d'actif supérieure qui, en s'appréciant au rythme de l'inflation, l'enrichira plus rapidement. Enrichissement multiplié par l'effet de levier, alors que le propriétaire du triplex peut recourir plus facilement à l'emprunt grâce aux revenus relativement très prévisibles que génère son immeuble (on peut hypothéquer une telle propriété à hauteur de 90 % de sa valeur marchande).
Autre avantage: les triplex et petits immeubles à revenus sont généralement situés dans les quartiers bien centrés, à forte densité de population et à proximité de tous les services tels que les trains, le métro, les écoles, les hôpitaux, etc. Les propriétés de ces quartiers ont tendance à s'apprécier plus rapidement que les maisons unifamiliales situées en banlieue. Cela sera d'autant plus vrai au cours des prochaines décennies, vu la pénurie de pétrole appréhendée.
Comme vous pouvez le constater, le triplex présente de nombreux avantages par rapport à la maison unifamiliale. Cela à une condition: que vous puissiez l'acheter à un prix convenable, c'est-à-dire à dix fois environ ses revenus potentiels. Dans votre lettre, vous mentionnez avoir déniché un triplex relativement récent (construction 2005) pour lequel on demande 380 000 $. Les revenus de location annuels se chiffrent à 32 000 $. Le prix demandé correspond donc à presque 12 fois les revenus annuels, ce qui est, à mon avis, trop cher. Il faudrait que vous puissiez l'obtenir autour de 320 000 $ ou, en forçant, à près de 340 000 $, question de tenir compte du fait que les taux hypothécaires sont présentement peu élevés.
Il est ici important de vous assurer de la bonne qualité des locataires et de la compatibilité des loyers avec ceux du secteur. Sur ce dernier point, les études les plus récentes de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) sur le marché locatif vous seront utiles.
Quant à la mise de fonds requise au moment de l'achat, elle sera de l'ordre de 40 000 $. C'est là le principal obstacle auquel doivent faire face les premiers acheteurs. La mise de fonds requise est normalement beaucoup plus élevée pour un triplex que pour une maison unifamiliale. Enfin, la durée de l'hypothèque peut être de 35 ans, voire de 40 ans, si les institutions financières l'offrent.
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cchiasson@proplacement.qc.ca
Classe Internet: www.proplacement.qc.ca
