Le manque d'encadrement du développement immobilier dans les milieux ruraux a déjà défiguré une partie des paysages et du patrimoine québécois. Le phénomène risque de s'accentuer avec la retraite annoncée d'un nombre massif de «baby-boomers» affamés de villégiature. Pour conserver la nature sans pour autant freiner le développement immobilier, le Groupe de réflexion et d'action sur le paysage et le patrimoine (GRAPP) préconise l'approche du «Conservation Design».

L'aire d'intervention du GRAPP et de ses 30 membres s'étend aujourd'hui au piémont des Appalaches, qui comprend l'est de la MRC de Brome-Missisquoi et une partie de celles de Haute-Yamaska et d'Acton. Mais le point d'essaimage de ses activités demeure Sutton. Le GRAPP, l'Association pour la conservation du mont Écho (MECA) et un fort mouvement de contestation citoyenne ont contribué à y faire retarder l'adoption du nouveau plan d'urbanisme municipal.

Que lui reproche-t-on, à ce plan d'urbanisme? Beaucoup. Entre autres: le doublement de la densité de population dans des zones à très haute sensibilité paysagère; la poursuite de l'augmentation de la densité dans le secteur montagnard, sans tenir compte de l'impact des pentes sur l'érosion et l'aspect esthétique; l'obligation d'enfouir les fils et câbles d'électricité et de télécommunications dans des secteurs où cela pourrait causer des dommages environnementaux; l'absence enfin d'analyse de la capacité portante du milieu, notamment en matière d'alimentation en eau.

Ce nouveau plan a pour but de favoriser à Sutton le développement de la villégiature. Désireuse d'augmenter ses revenus par de nouvelles taxes, la municipalité participe même au Salon national de l'habitation. Or, la problématique de développement de Sutton reflète ce qui va bientôt se passer dans plusieurs régions du Québec avec la retraite de la génération des baby-boomers. La villégiature va connaître un boom majeur. La publication par le ministère des Affaires municipales et des Régions (MAMR) d'un Guide de planification et gestion des lieux de villégiature se veut symptomatique de l'époque qui s'annonce, tout comme la récente création d'un Salon chalets et maisons de campagne.

Des impacts majeurs

«Les gens s'établissent en campagne pour relaxer et sont déconnectés de l'activité économique locale, note Patricia Lefèvre, architecte paysagiste et secrétaire du GRAPP. Ils rêvent de s'installer au fond des bois. Mais dans 10 ans à 15 ans, l'offre excédera la demande. Qui voudra habiter ces cabanes boursouflées perdues au bout d'une route, lorsque le prix du pétrole aura décuplé? Elles vont se retrouver inhabitées.» Fait à considérer, la prochaine génération des schémas directeurs d'aménagement des MRC restreindra l'ouverture de nouvelles routes aux périmètres urbains.

En attendant, d'aucuns considèrent que la présence de villégiateurs rapporte de l'argent aux municipalités, mais même le MAMR relève, dans son Guide de gestion de la villégiature, que les bénéfices générés par de nouvelles taxes foncières ne compenseront pas forcément les dépenses additionnelles découlant des services et infrastructures requis par ces nouvelles implantations, qu'il s'agisse d'entretien de routes, de gestion des déchets ou de traitement des eaux... De surcroît, une grande partie de ces résidences secondaires ne sont occupées que quelques semaines par année, mais ont une grosse empreinte écologique.

Constat global: le développement immobilier associé à la villégiature contribue à détruire nos campagnes parce qu'il est mal encadré aux niveaux municipal, régional et provincial. Comble de l'absurdité, les municipalités ne sont pas tenues de respecter leurs propres règlements!

La villégiature engendre la fragmentation des milieux naturels et humides, la banalisation des paysages et l'embourgeoisement de la collectivité. En bref, il tend à détruire ce qui lui a donné naissance.

Que faire ?

Au fil des années et à travers le monde, des urbanistes ont développé de multiples approches ayant pour objectif de minimiser l'impact du développement sur l'environnement. On parle de Natural Steps, de Low Impact Development, de Smart Growth encore, qui s'appliquent autant aux milieux urbains que ruraux. Parmi toutes ces stratégies, le GRAPP privilégie celle du Conservation Design de Randall Arendt. Designer de paysages et de sites, Arendt a développé son approche de conservation en réaction à la perte du territoire agricole aux États-Unis et s'est inspiré du Design with Nature de Ian McHarg. «Selon McHarg, explique Patricia Lefèvre, il ne faut pas considérer l'environnement comme une grande feuille blanche. Il y a des endroits plus sensibles. Les humains doivent composer avec la nature.»

Le travail de Arendt s'inscrit spécifiquement dans un cadre rural et alors que d'autres s'en tiennent aux généralités philosophiques, il propose des solutions concrètes de règlements, d'incitatifs et de démarches. Celles-ci ont été appliquées dans plusieurs collectivités de la Nouvelle-Angleterre et de l'Ouest américain. Le cadre réglementaire québécois rend pour le moment difficile l'application d'une telle approche.

Conserver

À Dieppe, au Nouveau-Brunswick, où un promoteur immobilier a aussi appliqué la méthode de Arendt avec le soutien de la municipalité et d'un fonctionnaire du ministère de l'Environnement, on a traduit l'expression Conservation Subdivision Design par «concept de conservation des lotissements». Dans cette approche, le promoteur immobilier ou les propriétaires acceptent de donner à environ 50 % de la superficie de leur terrain un statut de conservation permanent pour qu'il y ait une interconnexion entre les corridors verts. Il faut développer le terrain d'une manière optimale, conserver ce qui doit l'être, développer ce qui peut l'être. Les propriétaires peuvent demeurer propriétaires de cette parcelle de terrain ou encore la donner à une autorité locale, à une fiducie foncière. «La grosse différence entre le développement en grappe et le "Conservation Design", spécifie la secrétaire du GRAPP, c'est que dans ce dernier cas, la servitude de propriété s'exerce à perpétuité, même si le terrain est vendu.»

Dans une optique de conservation pure, le Corridor appalachien, un organisme de conservation sans but lucratif, utilise déjà ce principe de servitude depuis plusieurs années. Au niveau municipal, sans que cela soit pour autant écrit dans les règlements, Bromont oblige les promoteurs immobiliers à concentrer la construction des bâtiments sur 30 % du terrain et à conserver 70 % du reste à perpétuité là où elle juge la conservation nécessaire.

La Loi sur l'aménagement et l'urbanisme exige des promoteurs immobiliers qu'ils remettent 10 % de leur terrain à la municipalité ou l'équivalent en argent pour la conservation. La plupart des municipalités de l'appliquent pas. «À Sutton, fustige Patricia Lefèvre, la loi est intégrée, mais la municipalité exige de l'argent!»

Le Conservation Design n'est pas une solution miracle, avoue Patricia Lefèvre; l'approche n'offre aucune garantie contre l'étalement urbain. Par contre, elle assure la pérennité des milieux humides et naturels et leur interconnexion. Elle peut être profitable aux promoteurs immobiliers. Ils réduisent leurs coûts en infrastructure et grâce à la préservation du milieu, du paysage, les propriétés prennent de la valeur. Le Conservation Design n'est donc pas non plus un remède à l'embourgeoisement. «Il peut générer de petits milieux refermés sur eux-mêmes [gated communities], souligne Patricia Lefèvre, enlevant aux gens ordinaires l'accès à la nature.»

«Une des façons de solutionner le problème est d'offrir une prime à la densité, par exemple de faire passer de 10 à 12 le nombre de maisons dans un développement si celui-ci comprend des logements abordables.»

Travail de conscientisation

Nul ne sait quel sera le prochain visage de Sutton. Le nouveau plan d'urbanisme devrait bientôt faire l'objet d'un référendum. En attendant, grâce à des subventions du Pacte rural et du programme Acte de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), le GRAPP poursuit son travail de sensibilisation en trois axes. Il présente un séminaire sur le développement immobilier responsable dans Brome-Missisquoi, découpé en cinq ateliers touchant les aspects sociaux, économiques et environnementaux. Le groupe travaille également à l'élaboration d'un règlement modèle qui pourrait être utilisé par les municipalités pour faire du Conservation Design. Pour rendre ce règlement applicable, l'équipe de travail comprend un aménagiste de la MRC, un promoteur immobilier, une avocate et deux représentants d'organismes environnementaux. En collaboration avec la faculté d'architecture du paysage de l'Université de Montréal, enfin, le GRAPP oeuvre à un projet-pilote et fictif d'application du Conservation Design à Sutton. On cherche par exemple à trouver une façon peu coûteuse de calculer les pentes.

Les prochaines années nous diront si les collectivités rurales, dont les initiatives sont essentielles au Conservation Design, sauront se manifester. Peut-être devront-elles pallier le manque de ressources — et parfois de vision à long terme — dont souffrent certaines municipalités.

Collaborateur du Devoir