Mettre les chances de son côté
À la suite de ma chronique intitulée «Un plex à 15 fois les revenus de location: très peu pour moi!», parue le 8 décembre, j'ai reçu des commentaires de quelques lecteurs. Les voici.
Bonjour,
Vous avez raison. À 15-20 fois les revenus, c'est trop risqué pour moi. Pour certains autres, je ne sais pas trop... Risqué ne veut pas nécessairement dire non rentable, cependant. Si les prix des loyers continuent de monter de cette façon à Montréal, il est possible que l'achat d'un plex puisse être rentable à terme même à 20 fois les revenus aujourd'hui.
Quant à la mise de fonds, je vous donne raison, il est préférable de donner de 20 à 40 % sur un immeuble. J'en ai fait l'expérience. J'ai un «huitplex» sur lequel je n'ai pas mis un cent de comptant (maison personnelle en garantie) et un quintuplex pour lequel il a fallu mettre autour de 35 % de mise de fonds. Résultat: non seulement le quintuplex est déjà rentable, mais il offre un bon dividende. Quant au «huitplex», on couvre les frais et un peu plus, mais tout juste, avec un taux d'intérêt passablement bas, à 5,65 %. Pourtant, le coût du «huitplex» se situait entre sept et huit fois les revenus. Alors, entre 15 et 20 fois, c'est courir après les ennuis, surtout si on ne met pas un sou de mise de fonds.
Tout est affaire de proportion, de solidité financière pour faire face aux mauvais jours, et d'amour pour l'immobilier également. J'ai toujours aimé les maisons, l'architecture, les relations humaines, et passer à la Régie une fois de temps en temps pour un locataire qui ne paie pas son loyer ne me fait pas perdre le sommeil. Voilà pourquoi je préfère l'immobilier.
Mais là, le marché est fou et les bonnes occasions sont rares, très rares.
Monsieur,
Dans votre article, vous précisez: «Par ailleurs, la mise de fonds exigée par les institutions financières est moindre pour l'achat d'un condo que pour celui d'un plex.» Selon moi, cette affirmation est valable seulement pour les plex de trois et quatre logements, car pour un plex de deux logements, la mise de fonds est identique à celle d'un condo. Le rapport prêt/valeur pour les immeubles d'un ou deux logements est de 95 % ou moins (source: SCHL).
Salutations,
G. H.
M. Chiasson,
Ces questions font suite à votre article du 8 décembre dernier publié dans Le Devoir.
Contrairement à ce que je comprends de votre article, le ratio coût/revenus de location n'est-il pas aujourd'hui déséquilibré par l'impossibilité de la progression des loyers en concordance avec le marché plutôt que par l'augmentation du prix des propriétés à revenus (puisque l'augmentation du prix des propriétés me semble être l'effet d'un rattrapage et non celui d'une bulle spéculative comme cela est le cas aux États-Unis, corrigez-moi)?
Je comprends que la conclusion de votre raisonnement est le même, mais le problème quant au déséquilibre de ce ratio, il me semble, relève de la Loi sur la Régie du logement plutôt que d'une «vague spéculative». Qu'en pensez-vous?
Salutations.
F. M.
Monsieur Chiasson,
Ce jeune «agent immobilier» semble croire que les «paramètres» économiques du temps présent sont «coulés dans le béton», qu'ils ont toujours été ainsi et qu'ils seront toujours ainsi. Malheur à celui qui pense de cette façon!
Espérons qu'avec votre réponse, ce jeune «agent immobilier» aura ingurgité ce matin une énorme portion de maturité économique et aussi beaucoup d'humilité.
Il y a un manque flagrant de culture économique au Québec, très peu de gens ont un raisonnement économique «logique». Notre système éducatif est lacunaire à cet égard, car dès qu'on parle d'économie, de finances, de comptabilité, de budget, de politique monétaire, de politique fiscale, etc., on sent une peur presque «génétique» chez les gens.
Merci.
J. C., Gatineau
Comme mise en situation pour le bénéfice de nos lecteurs, disons que la chronique parue le 8 décembre rapportait les propos d'un agent immobilier (probablement assez jeune) qui mettait en doute l'un de mes barèmes voulant que le prix payé pour un plex ne doit pas dépasser 10 fois ses revenus annuels potentiels de location. Depuis plus de dix ans, disait-il, les plex ne s'échangent plus à de tels ratios. La norme est aujourd'hui de 15, voire de 20 fois, les revenus annuels de location. Cet agent s'interrogeait également sur la pertinence d'acquérir une telle propriété avec une mise de fonds correspondant à 20-25 % du prix payé alors qu'il était possible de négocier une hypothèque à hauteur de 90 % à 100 % du prix d'achat, ce qu'il semblait conseiller.
Comme réplique, je lui ai rappelé l'éclatement de la bulle immobilière à la fin des années 80 et la dure récession de 1981-82 provoquée par une explosion des taux d'intérêt à plus de 16 %. Durant ces deux périodes, des milliers de propriétaires ont perdu leur propriété aux mains des créanciers. Deux périodes durant lesquelles les prix des propriétés ont été soufflés, alors que les acheteurs ont eu recours intensément à la dette.
La même effervescence enregistrée au sud de notre frontière depuis cinq ans se termine aujourd'hui dans le marasme le plus complet, alors que des centaines de milliers d'Américains se font présentement saisir leur maison achetée à gros prix et lourdement hypothéquée. Une simple hausse de quelques points de pourcentage des taux hypothécaires aura suffi pour les acculer à la faillite.
C'est pourquoi il faut se méfier lorsque les valeurs marchandes excèdent passablement les normes historiques en matière d'évaluation, comme c'est le cas actuellement.
Comme le dit si bien l'intervenant de la première lettre, même payée cher, une propriété peut à terme s'apprécier, surtout si les loyers sont ajustés plus rapidement que l'inflation. Mais les risques de déception sont également très élevés, comme le souligne très bien ce lecteur. Car, en payant un plex à 15 fois ou plus les revenus de location annuels et en l'hypothéquant au maximum (90 % et plus), l'acheteur ne se laisse aucune marge de manoeuvre face aux imprévus, comme une hausse significative des taux d'intérêt, un taux d'inoccupation plus élevé que prévu et/ou des dépenses inédites de rénovation. Ce peu de marge de manoeuvre, notre lecteur l'illustre très bien en donnant l'exemple de son immeuble de huit logements entièrement financé par une hypothèque. Cet immeuble parvient à peine à couvrir ses frais d'exploitation, et ce, en dépit du fait que ce lecteur l'a acquis entre sept et huit fois ses revenus de location annuels. Imaginez quelle aurait été la situation s'il avait acheté cet immeuble le double du prix payé, soit à 15 fois les revenus de location annuels! Comme il le dit si bien: acheter un plex à un tel multiple, «c'est courir après le trouble».
En matière de placement, l'investisseur doit mettre toutes les chances de son côté. C'est vrai pour le placement immobilier comme pour l'investissement dans les actions et autres valeurs mobilières. Dans ce dernier cas, souvent la norme historique veut qu'on achète des actions tout au plus à neuf fois les fonds autogénérés. Avec la poussée des indices boursiers des quatre dernières années, les actions de plusieurs compagnies s'échangent à des multiples très élevés, de 11 fois ou plus les fonds autogénérés. Des multiples qui atteignent parfois 20 fois les fonds autogénérés. C'est le cas notamment des actions de plusieurs entreprises oeuvrant dans des secteurs très à la mode, comme celui des infrastructures.
L'action du géant de l'alimentation Loblaw s'est longtemps échangée à 16 fois les fonds autogénérés. Les investisseurs acceptaient de payer une forte prime pour l'action à cause de la situation dominante qu'occupe l'entreprise dans le marché de l'alimentation au Canada. Ces investisseurs déchantent maintenant, alors que le cours de l'action est passé de presque 75 $ à moins de 35 $ aujourd'hui. L'action de Cameco, le plus important producteur d'uranium au monde, a vu son action exploser au point de s'échanger à plus de 40 fois les fonds autogénérés. Depuis, le cours de l'action s'est sensiblement replié, passant de 60 $ à près de 40 $.
L'investisseur se doit de mettre toutes les chances de son côté pour tous les placements considérés. Une façon de le faire est certainement de payer un juste prix pour le placement convoité.
Un autre lecteur cite la Régie du logement qui, par un contrôle très strict des hausses de loyer, contribue à faire grimper le multiple prix/revenus de location. Ce lecteur doit savoir que la Régie du logement existait aussi lorsque les multiples étaient de dix fois et moins.
***
cchiasson@proplacement.qc.ca
Classe Internet: www.proplacement.qc.ca
Bonjour,
Vous avez raison. À 15-20 fois les revenus, c'est trop risqué pour moi. Pour certains autres, je ne sais pas trop... Risqué ne veut pas nécessairement dire non rentable, cependant. Si les prix des loyers continuent de monter de cette façon à Montréal, il est possible que l'achat d'un plex puisse être rentable à terme même à 20 fois les revenus aujourd'hui.
Quant à la mise de fonds, je vous donne raison, il est préférable de donner de 20 à 40 % sur un immeuble. J'en ai fait l'expérience. J'ai un «huitplex» sur lequel je n'ai pas mis un cent de comptant (maison personnelle en garantie) et un quintuplex pour lequel il a fallu mettre autour de 35 % de mise de fonds. Résultat: non seulement le quintuplex est déjà rentable, mais il offre un bon dividende. Quant au «huitplex», on couvre les frais et un peu plus, mais tout juste, avec un taux d'intérêt passablement bas, à 5,65 %. Pourtant, le coût du «huitplex» se situait entre sept et huit fois les revenus. Alors, entre 15 et 20 fois, c'est courir après les ennuis, surtout si on ne met pas un sou de mise de fonds.
Tout est affaire de proportion, de solidité financière pour faire face aux mauvais jours, et d'amour pour l'immobilier également. J'ai toujours aimé les maisons, l'architecture, les relations humaines, et passer à la Régie une fois de temps en temps pour un locataire qui ne paie pas son loyer ne me fait pas perdre le sommeil. Voilà pourquoi je préfère l'immobilier.
Mais là, le marché est fou et les bonnes occasions sont rares, très rares.
Monsieur,
Dans votre article, vous précisez: «Par ailleurs, la mise de fonds exigée par les institutions financières est moindre pour l'achat d'un condo que pour celui d'un plex.» Selon moi, cette affirmation est valable seulement pour les plex de trois et quatre logements, car pour un plex de deux logements, la mise de fonds est identique à celle d'un condo. Le rapport prêt/valeur pour les immeubles d'un ou deux logements est de 95 % ou moins (source: SCHL).
Salutations,
G. H.
M. Chiasson,
Ces questions font suite à votre article du 8 décembre dernier publié dans Le Devoir.
Contrairement à ce que je comprends de votre article, le ratio coût/revenus de location n'est-il pas aujourd'hui déséquilibré par l'impossibilité de la progression des loyers en concordance avec le marché plutôt que par l'augmentation du prix des propriétés à revenus (puisque l'augmentation du prix des propriétés me semble être l'effet d'un rattrapage et non celui d'une bulle spéculative comme cela est le cas aux États-Unis, corrigez-moi)?
Je comprends que la conclusion de votre raisonnement est le même, mais le problème quant au déséquilibre de ce ratio, il me semble, relève de la Loi sur la Régie du logement plutôt que d'une «vague spéculative». Qu'en pensez-vous?
Salutations.
F. M.
Monsieur Chiasson,
Ce jeune «agent immobilier» semble croire que les «paramètres» économiques du temps présent sont «coulés dans le béton», qu'ils ont toujours été ainsi et qu'ils seront toujours ainsi. Malheur à celui qui pense de cette façon!
Espérons qu'avec votre réponse, ce jeune «agent immobilier» aura ingurgité ce matin une énorme portion de maturité économique et aussi beaucoup d'humilité.
Il y a un manque flagrant de culture économique au Québec, très peu de gens ont un raisonnement économique «logique». Notre système éducatif est lacunaire à cet égard, car dès qu'on parle d'économie, de finances, de comptabilité, de budget, de politique monétaire, de politique fiscale, etc., on sent une peur presque «génétique» chez les gens.
Merci.
J. C., Gatineau
Comme mise en situation pour le bénéfice de nos lecteurs, disons que la chronique parue le 8 décembre rapportait les propos d'un agent immobilier (probablement assez jeune) qui mettait en doute l'un de mes barèmes voulant que le prix payé pour un plex ne doit pas dépasser 10 fois ses revenus annuels potentiels de location. Depuis plus de dix ans, disait-il, les plex ne s'échangent plus à de tels ratios. La norme est aujourd'hui de 15, voire de 20 fois, les revenus annuels de location. Cet agent s'interrogeait également sur la pertinence d'acquérir une telle propriété avec une mise de fonds correspondant à 20-25 % du prix payé alors qu'il était possible de négocier une hypothèque à hauteur de 90 % à 100 % du prix d'achat, ce qu'il semblait conseiller.
Comme réplique, je lui ai rappelé l'éclatement de la bulle immobilière à la fin des années 80 et la dure récession de 1981-82 provoquée par une explosion des taux d'intérêt à plus de 16 %. Durant ces deux périodes, des milliers de propriétaires ont perdu leur propriété aux mains des créanciers. Deux périodes durant lesquelles les prix des propriétés ont été soufflés, alors que les acheteurs ont eu recours intensément à la dette.
La même effervescence enregistrée au sud de notre frontière depuis cinq ans se termine aujourd'hui dans le marasme le plus complet, alors que des centaines de milliers d'Américains se font présentement saisir leur maison achetée à gros prix et lourdement hypothéquée. Une simple hausse de quelques points de pourcentage des taux hypothécaires aura suffi pour les acculer à la faillite.
C'est pourquoi il faut se méfier lorsque les valeurs marchandes excèdent passablement les normes historiques en matière d'évaluation, comme c'est le cas actuellement.
Comme le dit si bien l'intervenant de la première lettre, même payée cher, une propriété peut à terme s'apprécier, surtout si les loyers sont ajustés plus rapidement que l'inflation. Mais les risques de déception sont également très élevés, comme le souligne très bien ce lecteur. Car, en payant un plex à 15 fois ou plus les revenus de location annuels et en l'hypothéquant au maximum (90 % et plus), l'acheteur ne se laisse aucune marge de manoeuvre face aux imprévus, comme une hausse significative des taux d'intérêt, un taux d'inoccupation plus élevé que prévu et/ou des dépenses inédites de rénovation. Ce peu de marge de manoeuvre, notre lecteur l'illustre très bien en donnant l'exemple de son immeuble de huit logements entièrement financé par une hypothèque. Cet immeuble parvient à peine à couvrir ses frais d'exploitation, et ce, en dépit du fait que ce lecteur l'a acquis entre sept et huit fois ses revenus de location annuels. Imaginez quelle aurait été la situation s'il avait acheté cet immeuble le double du prix payé, soit à 15 fois les revenus de location annuels! Comme il le dit si bien: acheter un plex à un tel multiple, «c'est courir après le trouble».
En matière de placement, l'investisseur doit mettre toutes les chances de son côté. C'est vrai pour le placement immobilier comme pour l'investissement dans les actions et autres valeurs mobilières. Dans ce dernier cas, souvent la norme historique veut qu'on achète des actions tout au plus à neuf fois les fonds autogénérés. Avec la poussée des indices boursiers des quatre dernières années, les actions de plusieurs compagnies s'échangent à des multiples très élevés, de 11 fois ou plus les fonds autogénérés. Des multiples qui atteignent parfois 20 fois les fonds autogénérés. C'est le cas notamment des actions de plusieurs entreprises oeuvrant dans des secteurs très à la mode, comme celui des infrastructures.
L'action du géant de l'alimentation Loblaw s'est longtemps échangée à 16 fois les fonds autogénérés. Les investisseurs acceptaient de payer une forte prime pour l'action à cause de la situation dominante qu'occupe l'entreprise dans le marché de l'alimentation au Canada. Ces investisseurs déchantent maintenant, alors que le cours de l'action est passé de presque 75 $ à moins de 35 $ aujourd'hui. L'action de Cameco, le plus important producteur d'uranium au monde, a vu son action exploser au point de s'échanger à plus de 40 fois les fonds autogénérés. Depuis, le cours de l'action s'est sensiblement replié, passant de 60 $ à près de 40 $.
L'investisseur se doit de mettre toutes les chances de son côté pour tous les placements considérés. Une façon de le faire est certainement de payer un juste prix pour le placement convoité.
Un autre lecteur cite la Régie du logement qui, par un contrôle très strict des hausses de loyer, contribue à faire grimper le multiple prix/revenus de location. Ce lecteur doit savoir que la Régie du logement existait aussi lorsque les multiples étaient de dix fois et moins.
***
cchiasson@proplacement.qc.ca
Classe Internet: www.proplacement.qc.ca
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