L'assurance sur les titres lors de transactions immobilières est un produit encore peu connu, mais dont la demande est en forte croissance. C'est ce que soutient le principal fournisseur de cette assurance mise sur le marché en 1991, la compagnie FCT (First Canadian Title). Il y avait eu alors 83 polices émises au Canada. En 2001, le même assureur émettait 262 441 polices d'assurance titres.

Exception québécoise

Au premier semestre de cette année, FCT a émis 179 000 polices, soit 61 % de plus que pendant la période correspondante de l'année précédente. Quelle est la proportion de ces émissions de police au Québec? Joanne Bouclin, directrice du Bureau de services de titres FCT pour le Québec, explique que la compagnie ne veut pas donner de résultats par province. Elle reconnaît cependant que la vente de ce produit au Québec est en retard sur le reste du Canada pour diverses raisons.

Tout d'abord, si le produit fut mis sur le marché au Canada en 1991, ce n'est qu'en 1996 que sa mise en vente a commencé au Québec. La situation était fort différente au Québec à cause du cadre légal, c'est-à-dire le code civil au lieu du common law, à cause aussi de la présence des notaires qui jouent un rôle professionnel prépondérant dans la réalisation des transactions immobilières. Les notaires n'existent pas hors du Québec, sauf en Colombie-Britannique où ils jouent quand même un rôle moins important qu'au Québec. Quoi qu'il en soit, FCT a dû adapter ses polices pour le marché québécois, ce qui a pris un certain temps.

D'ailleurs, d'autres institutions financières dans le monde de l'assurance ne voient pas l'intérêt d'offrir un tel produit, pour lequel, selon elles, il y aurait une bien petite demande, particulièrement au Québec. FCT, qui est le chef de file en ce domaine, a tout de même 80 personnes dans son bureau de l'arrondissement de Saint-Laurent, lequel couvre l'ensemble du marché québécois.

Propriétaire

ou détenteur

Par définition, un titre est un droit de propriété de biens immeubles. L'assurance titres protège le propriétaire ou le détenteur d'une hypothèque, sinon les deux en même temps, contre les pertes ou dommages attribuables à un vice de titre ou à une erreur d'arpentage. Par exemple, quelqu'un achète de bonne foi une propriété ayant une piscine, sans savoir que cette piscine occupe une partie d'un terrain sur lequel Hydro-Québec détient une servitude ou un droit de passage. Si Hydro-Québec demande tout à tout de libérer cet espace, le propriétaire devrait déménager ou enlever sa piscine à ses frais, à moins d'avoir une assurance titres, qui couvre divers risques reliés aux transactions immobilières.

Cela comprend les cas de fraude, comme un faux vendeur et un faux acheteur qui réussissent à obtenir une hypothèque pour laquelle le vrai propriétaire se voit contraint de défrayer le coût de clarification devant la loi. Il paraît que ce genre de situation a tendance à se répandre.

FCT fait valoir que l'assurance titres a joué un rôle actif pendant la grève des employés de la fonction publique de l'Ontario le printemps dernier. Les avocats, craignant alors que les longues files d'attente aux bureaux régionaux d'enregistrement des actes ne les empêchent d'enregistrer les documents pertinents lorsque les transactions de leurs clients devaient se conclure, ont eu recours à l'assurance titres pour se protéger contre les erreurs d'enregistrement. Le coût d'une telle assurance peut être de 200 $ pour une propriété de 500 000 $ et moins.

FCT est la marque de commerce de First American Title Insurance Co., une société fondée en 1889 en Californie et l'une des plus anciennes compagnies d'assurance titres au monde.