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    Immobilier - Le Canada n'est pas les États-Unis

    BMO Groupe financier ne croit pas à l'existence d'une bulle

    Photo: Agence Reuters Mark Blinch
    Après le FMI, The Economist et le Center for Economic and Policy Research, de Washington, le Conseil de stabilité financière s'est joint à l'inquiétude internationale en s'alarmant de l'endettement record des Canadiens et des risques potentiels pour un marché immobilier en surchauffe. Ces craintes se veulent cependant exagérées pour les analystes de BMO Groupe financier, qui prévoient tout au plus le dégonflement ordonné d'un ballon plutôt que l'éclatement d'une bulle immobilière au Canada.

    «On prévoit une activité modérée et des prix stables tout au long de 2013», a souligné la BMO dans une étude dévoilée hier. «Les faibles taux d'intérêt devraient maintenir l'accessibilité, pour permettre au revenu des ménages de rattraper les prix.» Donc, contrairement au scénario catastrophe qui prédit au marché immobilier canadien le même sort que celui des États-Unis au lendemain de l'éclatement de la bulle des subprimes, «le boom de l'habitation au Canada est plus susceptible de connaître un ralentissement qu'une correction», a souligné Sherry Cooper, économiste en chef, BMO Groupe financier.

    Hier, le Conseil de stabilité financière (FSB) a sonné une nouvelle fois l'alarme des régulateurs face à l'endettement record des Canadiens. «Un choc macroéconomique négatif, comme une récession économique mondiale, pourrait affecter la capacité des ménages à honorer leurs crédits. Une telle situation pourrait avoir des conséquences négatives sur le marché de l'immobilier et, par effet domino, sur le système financier, à l'instar de la crise des "subprimes" américains qui a éclaté en 2007», peut-on lire dans un texte de l'Agence France-Presse.

    L'an dernier et à la fin de 2010, le codirecteur du Center for Economic and Policy Research, à Washington, joignait sa voix à celle de The Economist et du FMI pour prévoir au Canada une correction similaire à celle vécue aux États-Unis. Ce dirigeant, qui avait été l'un des premiers économistes à sonner l'alarme aux États-Unis avant que la bulle des subprimes n'éclate, parlait d'une chute des prix de l'ordre de 25 à 30 % si les taux d'intérêt venaient à augmenter de quelque 200 points de base. The Economist estimait, pour sa part, que le marché canadien était surévalué de 23,9 %. Plus tard, un chercheur associé au Centre canadien de politiques alternatives observait une synchronicité dans l'apparition d'une bulle immobilière dans les six principaux marchés canadiens pour la première fois en 30 ans. Ce qui lui a permis de prédire une chute des prix pouvant atteindre les 38 % sur trois ans.

    Le marché immobilier canadien tient malgré tout la forme depuis et continue à faire fi de ces sombres scénarios. «À l'exception de quelques régions, les évaluations restent seulement modérément élevées dans le pays, particulièrement lorsqu'on tient compte des faibles taux d'intérêt, de la démographie, des coûts de construction, de la réglementation en matière d'affectation des sols et de l'afflux de capitaux étrangers», a renchéri Sherry Cooper. «Les faibles taux d'intérêt devraient maintenir l'accessibilité pendant un certain temps, pour permettre aux revenus de rattraper les prix élevés et rétablir les évaluations appropriées.»

    Certes, le risque d'une correction majeure en cas de choc, comme une forte poussée des taux d'intérêt ou une sévère récession, est réel. «En l'absence de l'un de ces déclencheurs, une correction marquée est toutefois peu probable.»

    Pour Mme Cooper, le niveau d'endettement des Canadiens n'offre pas l'image inquiétante que plusieurs évoquent. Notamment en comparaison des États-Unis, lorsqu'on ajoute à l'équation le coût des soins de santé et autres programmes sociaux. «Contrairement à ce que soutiennent certains rapports, les Canadiens sont loin d'avoir le fardeau de la dette des Américains au sommet de leur bulle immobilière. Même aujourd'hui, après quatre années de désendettement aux États-Unis, les ratios d'endettement des ménages sont moins élevés au Canada», peut-on lire dans le rapport de BMO.

    Quant à l'accessibilité, «en raison des faibles taux d'intérêt, l'acheteur typique d'une maison consacre encore un peu plus du tiers de son revenu disponible aux versements hypothécaires, une proportion qui est à peine supérieure aux normes à long terme». Et devant une remontée des taux d'intérêt, l'emprunteur pourra toujours passer du taux variable au taux fixe. Déjà, «environ 68 % des prêts hypothécaires ont une durée fixe, et nombre d'entre eux de cinq ans ou plus», a ajouté Sherry Cooper.

    Dans son étude, BMO Groupe financier fait ressortir que la proportion de propriétaires au Canada est à un sommet historique, ayant progressé d'environ quatre points de pourcentage dans la dernière décennie pour s'établir aux environs de 70 %. Le marché semble également se stabiliser, avec une hausse moyenne de prix de 0,9 % seulement en 2011. «Le boom de l'habitation a déjà ralenti, car les ventes canadiennes de maisons n'ont augmenté que de 4,6 % en 2011, tandis que le marché antérieurement surchauffé de Vancouver se calme.»
     
     
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