J'ai 30 ans, mon salaire brut est d'environ 50 000 $ par année avec une bonne sécurité d'emploi. Je n'ai pas d'enfant... et je suis locataire depuis sept ans. Je paie actuellement 570 $ par mois... et mon loyer mensuel augmente, en moyenne, de 10 $ par an.

Je n'ai aucune dette. J'ai des économies d'environ 35 000 $ disponibles en tout temps. J'ai environ 20 000 $ dans mon REER, placés pour un an, mais à diverses échéances.

J'ai aussi environ 50 000 $ de placements garantis, disponibles chaque année, mais à diverses échéances. Voici les questions que je me pose.

n Devrais-je acheter un condo ou rester à loyer? Si je m'achetais un condo, je ne voudrais surtout pas que mes paiements mensuels soient plus élevés que ce que je paie actuellement en loyer! J'aime faire un ou deux voyages par année, ne pas me priver, ne rien calculer... et je crains que, si j'achète un condo, les paiements soient le double de mon loyer actuel... En ce moment, je ne fais aucun budget, je ne me prive pas et j'arrive à économiser pas mal quand même.

n Si j'achète un condo, à quel prix puis-je espérer l'acheter? Je regarde actuellement les condos de 150 000 $; je ne sais pas si je pourrais me permettre de payer davantage...

n Est-ce possible de donner, disons, 30 000 $ comme mise de fonds et, après un an, de donner un autre montant de 70 000 $? Ou même de faire des paiements chaque fois que j'ai un placement qui vient à échéance?

n Si je reste locataire, y a-t-il une meilleure façon de placer mon argent? Je n'ose tellement pas m'aventurer dans la Bourse, car je n'y connais absolument rien! Au moins, je me dis qu'avec Placements Québec, ING Direct, etc., je ne peux pas perdre mes capitaux et j'ai un peu d'intérêts assurés...

Merci!

Un lecteur

Les actions de grandes entreprises et l'immeuble sont les deux grandes classes d'actif qui doivent, à un moment ou l'autre de votre vie active, figurer comme placement à long terme dans votre avoir.

En général, la plus-value potentielle des actions est plus élevée que celle d'une propriété (effet de levier exclu). Force est cependant d'admettre qu'avec la débandade des marchés boursiers survenue en 2008 et début 2009, ce constat peut être remis en question.

Il ne fait nul doute que la valeur marchande des propriétés s'est maintenue; elle a même crû dans certaines villes, en dépit de la crise financière et de la récession qui a suivi. Notez que cela est vrai au Canada.

Aux États-Unis, les valeurs immobilières se sont littéralement effondrées. Mais les indices boursiers ont fait pire des deux côtés de la frontière, reculant à un certain moment de près de 50 % par rapport à leur sommet cyclique. Cela dit, la récente envolée des cours boursiers confirme à mon avis la plus-value potentielle élevée à long terme des actions de grandes entreprises.

Depuis mars, nombreuses sont les actions de grandes entreprises à s'être appréciées de 60 %, voire de 100 % et plus. Cela en plus d'offrir dans certains cas des taux de dividende annuels de 8 % ou plus. Cela illustre à quel point les actions constituaient depuis un bon bout de temps la classe d'actif la plus sous-évaluée.

Grande variabilité

La crise financière nous aura cependant montré la grande variabilité intrinsèque aux actions, même celles de grandes entreprises. Cette trop grande variabilité fait que les actions s'avèrent un actif peu attrayant pour qui veut recourir à la dette pour s'enrichir.

Or l'effet de levier, surtout lorsqu'on a 30 ans, peut vraiment accélérer, parfois considérablement, la marche vers un objectif de richesse donné. Et l'immeuble à revenus est sans contredit la catégorie d'actif permettant de recourir lourdement à la dette sans courir un risque de placement trop élevé. La principale raison: les revenus de location sont généralement hautement prévisibles à long terme.

C'est pourquoi j'ai toujours recommandé de détenir au moins une propriété dans son avoir, idéalement un petit immeuble à revenus à propriétaire occupant de type duplex, triplex, quadruplex. Un immeuble, dis-je, bien situé, près de tous les services, dont les transports en commun. Ceux qui ont acheté un tel immeuble ont plus que triplé leur avoir au cours des quinze dernières années.

À plus long terme...

Le hic: la valeur marchande de ce type de propriétés est maintenant élevée et recèle à mon avis une plus-value potentielle assez limitée pour les cinq prochaines années, sauf si vous pouvez acquérir un immeuble à près de dix fois les revenus de location annuels potentiels. À plus long terme, soit sur une période de dix ans et plus, la valeur de ce type d'immeuble s'appréciera en moyenne au rythme annuel de l'inflation.

Aussi, je recommande fortement, à votre âge, d'ajouter une propriété à votre avoir. Évidemment, il ne s'agit pas de le faire à n'importe quel prix. Il vous faudra consacrer du temps (probablement de six à douze mois de recherche) pour dénicher une propriété bien située à un prix convenable. Il est également possible que vous ne parveniez pas à trouver un plex à un prix correct ou à un prix correspondant à votre capacité budgétaire.

Considérez alors l'achat d'un condo situé dans un secteur fort que vous pourrez offrir en location. Cette option est d'autant plus attrayante que votre propre loyer, à 570 $ par mois, est fort raisonnable. En conservant votre logement actuel et en possédant un condo offert en location, vous serez certainement en mesure de respecter votre budget.

Ce faisant, vous profiterez de l'effet de levier que procure la dette, vos revenus de location couvrant une bonne partie des mensualités hypothécaires et autres frais. Prenez garde toutefois de ne pas vous lancer dans les condos de luxe, dont les frais fixes (pour les espaces communs) peuvent littéralement exploser. Limitez vos achats aux bâtiments bien construits, situés dans un secteur pourvu de tous les services essentiels (école, hôpital, transports en commun, etc.).