Dernières victimes de la crise immobilière américaine, les deux géants du refinancement hypothécaire sont la cible de rumeurs persistantes voulant que l'État vienne à leur secours. Afin d'éviter le naufrage financier de Fannie Mae et de Freddie Mac, le scénario de la nationalisation de ces deux piliers, qui abritent 45 % de l'encours du crédit immobilier américain, inquiète les actionnaires qui, le cas échéant, perdraient tout dans l'opération. Existe-t-il d'autres options?

New York — Que va-t-il advenir de Fannie Mae et Freddie Mac, les deux pivots du crédit immobilier américain depuis près de quatre décennies, dont la capitalisation boursière s'est effondrée de manière accélérée depuis le début de la semaine? À eux deux, ils détiennent ou garantissent quelque 5300 milliards de l'encours actuel du crédit immobilier américain, soit 45 % de son montant total. Le premier a encore vu son titre reculer de 26,8 % mercredi à Wall Street, le second, de 22 %. En un an, la valeur boursière des deux organismes s'est écroulée de respectivement 93,7 % et 95,3 %.

La Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) et la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), piliers du refinancement immobilier aux États-Unis, rachètent les prêts immobiliers pour permettre aux banques d'accorder plus de crédits à des taux raisonnables. Fannie Mae a été créée en 1938, Freddie Mac, en 1970.

En tant que «government sponsored entities» (GES), elles disposent d'une ligne de crédit garantie par l'État et peuvent se financer à des taux plus faibles que les banques. En 2008, elles possèdent ou garantissent près de 5300 milliards de dollars d'hypothèques.

Autant dire qu'en matière de capitalisation, elles ne valent «plus rien». Et elles doivent, d'ici à fin septembre, refinancer une grande part de leur dette, évaluée à 223 milliards de dollars — un montant dont, à vrai dire, personne ne sait précisément aujourd'hui quelle est sa validité tant, mois après mois, il a augmenté.

Or l'effondrement du marché immobilier américain, qui s'accompagne mécaniquement d'une forte réduction du nombre des demandes de prêt, compromet lourdement la capacité des deux organismes à rembourser leurs propres dettes. Ils se financent en effet prioritairement en bénéficiant d'une autorisation d'emprunter à des taux préférentiels, pour prêter eux-mêmes aux organismes de crédit privés américains ou garantir leurs prêts. Plus le volume de ces prêts diminue, plus leurs recettes baissent.

Fannie et Freddie sont sans doute loin d'avoir touché le fond, car la détérioration du remboursement du crédit immobilier aux États-Unis se poursuit elle aussi, malgré le plan de sauvetage signé le 30 juillet par le président Bush pour permettre à un demi-million d'Américains (sur les 2,5 millions aujourd'hui insolvables) de refinancer leur emprunt à des conditions avantageuses. Selon une étude du site spécialisé Zillow.com, la dette en cours de quelque 14 % des emprunteurs immobiliers américains est désormais supérieure à la valeur du bien qu'ils ont

acquis.

Le p.-d.g. de Fannie Mae, Daniel Mudd, a cherché mercredi à rassurer une fois encore les marchés: «Nous avons, a-t-il juré, plus de capitaux que nous n'en avons jamais eu», et son organisme n'a aucunement besoin d'être secouru par le Trésor américain. D'ailleurs, il ne le lui a «jamais demandé». Peine perdue: les marchés sont persuadés que le plan de sauvetage des deux sociétés, adopté le 14 juillet dernier par le Trésor américain et la Réserve fédérale (Fed), ne sera pas suffisant.

Ce plan autorisait une hausse illimitée du crédit auquel ils ont droit, un achat «provisoire» par l'État de leurs actions et la possibilité, pour la Fed, de leur allouer un prêt le cas échéant. Mais Wall Street, toute la journée de mercredi, bruissait d'une rumeur perçue comme de moins en moins hypothétique: celle d'une inéluctable «nationalisation» de Fannie et Freddie. Dès la veille, un ancien économiste en chef du FMI, Kenneth Rogoff, a déclaré à l'AFP qu'ils «doivent être nationalisés». L'ancien président de la Fed, Alan Greenspan, avait déjà exprimé la même idée dans un entretien au Wall Street Journal du 13 août.

De fait, la seule option qui permettrait d'éviter la nationalisation consiste à trouver des moyens de recapitalisation par les marchés. Mais, à la différence du sauvetage, en mars, de la banque d'affaires Bear Stearns, orchestré par la Fed au moyen du financement d'une reprise par la banque JP Morgan, aucun organisme du secteur financier américain (dont les pertes dépassent les 300 milliards depuis le début de la crise des subprimes, à l'été 2007) n'a aujourd'hui les moyens d'assumer une reprise de cet ordre, dans l'état de récession lourde où se trouve l'immobilier aux États-Unis. Quant aux marchés, tant que la rumeur de possible nationalisation perdurera, ils hésiteront à investir dans ces deux organismes, de crainte de perdre leur mise.

Une recapitalisation par des fonds souverains étrangers, chinois, russes ou arabes, qui ont récemment beaucoup oeuvré au renflouement des banques américaines, semble dans ce cas exclue pour des motifs politiques, alors que le sentiment protectionniste croît aux États-Unis à quelques semaines de l'élection présidentielle. Comme est a priori exclue une hausse du taux d'emprunt accordé par Fannie et Freddie aux organismes de crédit pour se renflouer partiellement, laquelle hausse aurait des conséquences catastrophiques sur les taux accordés par ces derniers aux emprunteurs privés, risquant d'accélérer plus encore l'effondrement du marché immobilier.

La chaîne financière CNBC et le site du Wall Street Journal annonçaient mercredi que les dirigeants des deux organismes devaient être reçus en soirée par le secrétaire au Trésor, Henry Paulson. Selon le Wall Street Journal, le ministre a demandé à ses services de préparer un plan de renflouement de Fannie Mae et Freddie Mac susceptible d'être appliqué d'urgence à tout moment.