Le Canada n'est pas aux prises avec une bulle immobilière

Le Canada devrait réussir à éviter que son marché immobilier ne connaisse le même sort que celui des États-Unis, selon la Financière Banque Nationale.

«Contrairement à ce que pourraient laisser croire certaines mesures, le Canada n'est pas aux prises avec la même sorte de bulle immobilière que celle qui est en train de se dégonfler aux États-Unis», a résumé en entrevue au Devoir hier l'auteur d'une analyse sur la question, l'économiste principal Marc Pinsonneault.

Si l'on ne regarde que l'évolution du prix moyen des maisons depuis 1999, ou même depuis 1980, on pourrait pourtant croire au contraire que le Canada est confronté à une escalade équivalente à celle à laquelle on a assisté aux États-Unis, observe-t-il, sinon bien plus grave encore. Mais ces chiffres ne servent à rien si l'on ne tient pas compte du prix de départ des maisons ainsi que de la capacité de payer des ménages.

Une meilleure base de comparaison est celle du degré d'accessibilité à la propriété, poursuit l'économiste. Celle-ci révèle qu'à la veille de l'éclatement de la bulle immobilière aux États-Unis en 2005, le prix moyen des maisons équivalait à presque cinq fois le revenu médian de la famille américaine, comparativement à moins de quatre fois le revenu médian des ménages au Canada. Deux ans plus tard, ce ratio n'était toujours que de 4,4 fois le revenu médian des ménages au Canada, estime Marc Pinsonneault.

Contrairement à la perception répandue, la hausse de ce ratio au Canada n'a pas surtout été le fait de l'Alberta, où les salaires ont presque autant augmenté que le prix des maisons, mais plutôt de la Colombie-Britannique où le ratio a bondi d'environ quatre fois, à près de six fois le revenu médian des ménages, en l'espace de six ou sept années à peine. «Cela dit, si la croissance des prix se poursuivait en Alberta au rythme de 25 % enregistré en 2007, le ratio albertain atteindrait la moyenne nationale dès cette année, et la tirerait allègrement vers le haut par la suite», écrit l'économiste de la Banque Nationale dans son analyse de quatre pages.

«Ça devrait aller»

Marc Pinsonneault ne se montre pas trop inquiet malgré tout. Les plus récentes données de l'Association canadienne de l'immeuble laissent à penser que le marché de la revente serait en train de s'essouffler dans les provinces de l'Ouest. «Les prix peuvent continuer à y augmenter de 5 % ou 6 % par année sans problème, a expliqué en entrevue hier. Ce qui commencerait à être inquiétant, ce serait le maintien de hausses de 10 % et plus.»

Si la hausse des prix se poursuit au même rythme dans les provinces de l'Ouest, il n'est pas impossible que les ménages atteignent leur point de décrochage et qu'une correction à la baisse du marché immobilier se produise, a poursuivi l'économiste. «Dans ce cas, cette correction aurait lieu dans les provinces de l'Ouest car, contrairement aux États-Unis, le risque d'éclatement d'une bulle immobilière n'est pas un phénomène généralisé au Canada.»

Marc Pinsonneault ne s'en fait toutefois pas trop avec cette menace. En plus de ses propres calculs, il se fie sur ceux que le Fonds monétaire international (FMI) vient tout juste de faire et de publier sur le degré de vulnérabilité des marchés immobiliers de 17 pays développés. Comme l'économiste de la Banque Nationale, les experts de l'institution internationale ont tenu compte du ratio des prix aux revenus, mais aussi d'autres facteurs, tels que les taux d'intérêt, l'effet d'enrichissement grâce au marché boursier et la variation de la population en âge de travailler. Ils sont arrivés à la conclusion que tous les pays présentaient des risques plus ou moins grands, à l'exception de deux: l'Autriche et le Canada.

«Ça devrait aller», a conclu Marc Pinsonneault.