Louer son bungalow ou le vendre?
Merci pour votre chronique, intéressante et parfois assez utile pour des gens comme nous, qui s'y connaissent très peu en matière d'investissement.
Ma conjointe et moi sommes tous deux travailleurs autonomes, avec deux enfants d'âge primaire. Nous n'avons aucune dette, pas d'hypothèque, et possédons des portefeuilles REER et hors REER d'une valeur globale de 350 000 $ gérés par une compagnie financière. Nous venons d'acheter une plus grande maison d'une valeur de 310 000 $. La valeur de notre maison actuelle, un bungalow dans un secteur central, est d'environ 200 000 $.
Vous avez souvent parlé, dans vos chroniques, de l'avantage d'investir dans un duplex ou un triplex. Pour diversifier nos économies et comme nous n'avons pas de régime de retraite d'un employeur, serait-il préférable de garder notre résidence actuelle et de la louer comme investissement? Cela nous semble moins lourd à gérer qu'un triplex (avec trois locataires différents), mais nous ne sommes pas convaincus que, sur le plan de l'investissement, ce serait une bonne approche. Et, si nous vendons la propriété, est-il préférable de prendre une hypothèque et de ne pas toucher à nos économies (hors REER) ou vaut-il mieux payer comptant la nouvelle maison? Qu'en dites-vous?
Merci d'avance.
J.-F. P.
Première règle à suivre ici: éviter de contracter toute dette dont les intérêts ne sont pas déductibles, comme celle venant grever votre résidence principale. Donc, idéalement, vous devriez acquérir votre nouvelle propriété plus luxueuse sans recourir, ou presque pas, à la dette.
Seconde règle à suivre: conserver, sur le plan des liquidités, une marge de manoeuvre suffisante pour saisir une éventuelle occasion d'investissement. Cela signifie que, dans le besoin, hypothéquer votre nouvelle maison juste assez de façon à disposer de liquidités suffisantes pour saisir d'éventuelles occasions de placement se justifie. Limiter toutefois ladite hypothèque au strict nécessaire est cependant essentiel en vertu de la première règle.
Quant à votre ancien bungalow, j'estime préférable de le vendre au meilleur prix possible. Conserver celui-ci pour le louer soulève nombre d'inconvénients sur le plan fiscal. D'abord, comme votre propriété changera de statut — de résidence principale à immeuble à revenus —, la plus-value future au-dessus de sa valeur marchande actuelle deviendra du gain en capital dont, à la réalisation, 50 % est imposable. Dans le cas de la résidence principale, les gains réalisés ne sont pas imposables.
Ensuite, et cela est encore plus problématique, les intérêts de toute dette contractée sur votre ancien bungalow pourraient ne pas être déductibles. La raison: seuls les intérêts des dettes contractées dans le but de réaliser des revenus de placement sont déductibles. Or, si vous conservez votre ancien bungalow et l'hypothéquez (au besoin), le fisc pourrait très bien conclure que ladite dette a été contractée non pas pour réaliser des revenus de placement (ici, des revenus de location) mais bien pour permettre l'acquisition de votre nouvelle résidence. Dans un tel cas, les intérêts ne seraient pas déductibles.
Pour éviter une telle ambiguïté sur le plan fiscal, il est préférable de vendre votre ancien bungalow. D'autant plus que le triplex ou le quadruplex se prêtent davantage que le bungalow au marché de la location. Les revenus de location du premier seront plus élevés et mieux diversifiés que ceux du second. La part des charges d'exploitation (y compris les intérêts) supportée par les revenus du triplex sera aussi plus élevée que celle du bungalow. Grâce à ses revenus plus élevés, le triplex ou le quadruplex permettront d'épargner davantage de vos salaires en vue d'accélérer la construction de votre portefeuille de valeurs mobilières (actions et obligations négociables de qualité).
Évidemment, en investissant dans un triplex ou un quadruplex, vous devrez composer avec plus d'un locataire. Leur nombre reste tout de même assez limité, au point que l'effort de gestion n'est pas tellement plus important que celui requis dans le cas d'un bungalow.
Cela dit, si le fait de devoir composer avec plus d'un locataire vous effraie, vous pourriez alors considérer l'achat d'un condominium bien localisé et pas trop somptueux. Ce type de propriété se prête mieux en mon sens à la location que le bungalow.
Sociétés de fiducie
Je suis un investisseur octogénaire et je voudrais savoir ce que vous pensez de la stratégie de placement de mon courtier. Depuis quelques années, il m'a fait acheter des parts de fiducie de revenus en me disant qu'elles m'assureraient un revenu régulier. Soit: 1) en sept. 2004, investissement de 30 000 $ dans Global Digit SR (DG.UN). Perte nette actuelle de 2200 $ (en incluant les distributions que j'ai reçues); 2) en juillet 2005, 16 000 $ dans Connors Bros (CBF.UN). Perte nette actuelle: 4600 $; 3) en janvier 2006, 14 000 $ dans Gaz Métro LPU (GZM.UN). Perte nette: 2000 $. Ces pertes s'expliquent par une dégringolade du cours des parts après leur acquisition. Somme toute, en un peu moins de deux ans, j'ai fait une perte nette totale de 8820 $ sur un capital investi de 60 000 $. On a déjà vu meilleur rendement!
Ma question est la suivante: ce rendement négatif est-il dû à la nature même des fiducies de revenu ou à leur mauvais choix? Je dois dire, à la décharge de mon courtier, que ce dernier m'a fait acquérir des parts d'un fonds commun majoritairement constitué de fiducies de revenu, Talvest revenu élevé millenium, qui m'a rapporté un gain de 14 000 $ sur un investissement de 35 000 $ dans un intervalle de 18 mois, un rendement annualisé de 29 %. Selon ce dernier exemple, un bon choix de fiducies de revenu couplé d'une bonne gestion ne serait pas une si mauvaise affaire! Dois-je donc conserver mes canards boiteux en encaissant les distributions et en espérant que le cours des unités revienne à un niveau proche du niveau d'achat ou simplement les liquider?
C. E.
Comme je l'ai toujours dit, je préfère de loin les actions de grandes compagnies canadiennes versant des dividendes élevés et croissants aux unités de sociétés de fiducie. Les raisons de cette préférence sont:
- le niveau élevé de leurs distributions (souvent mensuelles). Les sociétés de fiducie affichent un ratio de couverture très faible desdites distributions. Advenant un ralentissement de l'activité économique, la plupart d'entre elles ne seront pas en mesure de maintenir le niveau actuel de leurs distributions. Idem si elles éprouvent des difficultés propres à leurs secteurs d'activité;
- les sociétés de fiducie se présentent comme une avenue idéale pour les entreprises désirant se départir de certains éléments d'actif au prix le plus élevé possible. Les détenteurs de parts des sociétés de fiducie sont ceux qui acceptent de payer le gros prix pour lesdits actifs, prix parfois trop élevé;
- les règles fiscales avantageant les sociétés de fiducie peuvent être modifiées, ce qu'a tenté de faire l'automne dernier l'ancien gouvernement libéral (il avait instauré un moratoire sur les nouvelles émissions, question de mesurer l'impact de leur trop grande popularité sur les recettes du gouvernement);
- le taux annuel de la distribution ne correspond pas nécessairement au rendement réel de votre capital. C'est le cas des sociétés de redevances pétrolières dont une portion de la distribution comprend le remboursement partiel du capital investi dû à l'épuisement graduel des puits de pétrole.
Cela dit, je ne ferme pas complètement la porte aux sociétés de fiducie. J'estime que celles-ci méritent toutefois une place limitée, à hauteur de 15 % environ de la valeur de votre portefeuille global. Idéalement, les unités de ces sociétés de fiducie devraient être inscrites dans le REER, là où les distributions peuvent se composer affranchies de tout impôt. Certaines sociétés de fiducie, telle que Gaz Métro, cadrent bien dans le portefeuille de tout individu désirant rehausser les revenus de placements réguliers tirés de son portefeuille.
Dans votre lettre, vous dites que certains de vos placements dans les sociétés de fiducie accusent un net recul de leur valeur au cours de la dernière année. Je tiens ici à souligner, à la décharge de votre courtier, que toutes les sociétés de fiducie évoluent présentement dans un contexte moins favorable dû à la tendance à la hausse des taux d'intérêt. Étant avant tout des placements prisés pour les revenus élevés qu'ils génèrent, les sociétés de fiducie verront la valeur de leurs unités reculer lorsque les taux montent et inversement lorsqu'ils baissent, tout comme les obligations négociables.
***
Courriel: cchiasson@proplacement.qc.ca
Classe Internet: www.proplacement.qc.ca
Ma conjointe et moi sommes tous deux travailleurs autonomes, avec deux enfants d'âge primaire. Nous n'avons aucune dette, pas d'hypothèque, et possédons des portefeuilles REER et hors REER d'une valeur globale de 350 000 $ gérés par une compagnie financière. Nous venons d'acheter une plus grande maison d'une valeur de 310 000 $. La valeur de notre maison actuelle, un bungalow dans un secteur central, est d'environ 200 000 $.
Vous avez souvent parlé, dans vos chroniques, de l'avantage d'investir dans un duplex ou un triplex. Pour diversifier nos économies et comme nous n'avons pas de régime de retraite d'un employeur, serait-il préférable de garder notre résidence actuelle et de la louer comme investissement? Cela nous semble moins lourd à gérer qu'un triplex (avec trois locataires différents), mais nous ne sommes pas convaincus que, sur le plan de l'investissement, ce serait une bonne approche. Et, si nous vendons la propriété, est-il préférable de prendre une hypothèque et de ne pas toucher à nos économies (hors REER) ou vaut-il mieux payer comptant la nouvelle maison? Qu'en dites-vous?
Merci d'avance.
J.-F. P.
Première règle à suivre ici: éviter de contracter toute dette dont les intérêts ne sont pas déductibles, comme celle venant grever votre résidence principale. Donc, idéalement, vous devriez acquérir votre nouvelle propriété plus luxueuse sans recourir, ou presque pas, à la dette.
Seconde règle à suivre: conserver, sur le plan des liquidités, une marge de manoeuvre suffisante pour saisir une éventuelle occasion d'investissement. Cela signifie que, dans le besoin, hypothéquer votre nouvelle maison juste assez de façon à disposer de liquidités suffisantes pour saisir d'éventuelles occasions de placement se justifie. Limiter toutefois ladite hypothèque au strict nécessaire est cependant essentiel en vertu de la première règle.
Quant à votre ancien bungalow, j'estime préférable de le vendre au meilleur prix possible. Conserver celui-ci pour le louer soulève nombre d'inconvénients sur le plan fiscal. D'abord, comme votre propriété changera de statut — de résidence principale à immeuble à revenus —, la plus-value future au-dessus de sa valeur marchande actuelle deviendra du gain en capital dont, à la réalisation, 50 % est imposable. Dans le cas de la résidence principale, les gains réalisés ne sont pas imposables.
Ensuite, et cela est encore plus problématique, les intérêts de toute dette contractée sur votre ancien bungalow pourraient ne pas être déductibles. La raison: seuls les intérêts des dettes contractées dans le but de réaliser des revenus de placement sont déductibles. Or, si vous conservez votre ancien bungalow et l'hypothéquez (au besoin), le fisc pourrait très bien conclure que ladite dette a été contractée non pas pour réaliser des revenus de placement (ici, des revenus de location) mais bien pour permettre l'acquisition de votre nouvelle résidence. Dans un tel cas, les intérêts ne seraient pas déductibles.
Pour éviter une telle ambiguïté sur le plan fiscal, il est préférable de vendre votre ancien bungalow. D'autant plus que le triplex ou le quadruplex se prêtent davantage que le bungalow au marché de la location. Les revenus de location du premier seront plus élevés et mieux diversifiés que ceux du second. La part des charges d'exploitation (y compris les intérêts) supportée par les revenus du triplex sera aussi plus élevée que celle du bungalow. Grâce à ses revenus plus élevés, le triplex ou le quadruplex permettront d'épargner davantage de vos salaires en vue d'accélérer la construction de votre portefeuille de valeurs mobilières (actions et obligations négociables de qualité).
Évidemment, en investissant dans un triplex ou un quadruplex, vous devrez composer avec plus d'un locataire. Leur nombre reste tout de même assez limité, au point que l'effort de gestion n'est pas tellement plus important que celui requis dans le cas d'un bungalow.
Cela dit, si le fait de devoir composer avec plus d'un locataire vous effraie, vous pourriez alors considérer l'achat d'un condominium bien localisé et pas trop somptueux. Ce type de propriété se prête mieux en mon sens à la location que le bungalow.
Sociétés de fiducie
Je suis un investisseur octogénaire et je voudrais savoir ce que vous pensez de la stratégie de placement de mon courtier. Depuis quelques années, il m'a fait acheter des parts de fiducie de revenus en me disant qu'elles m'assureraient un revenu régulier. Soit: 1) en sept. 2004, investissement de 30 000 $ dans Global Digit SR (DG.UN). Perte nette actuelle de 2200 $ (en incluant les distributions que j'ai reçues); 2) en juillet 2005, 16 000 $ dans Connors Bros (CBF.UN). Perte nette actuelle: 4600 $; 3) en janvier 2006, 14 000 $ dans Gaz Métro LPU (GZM.UN). Perte nette: 2000 $. Ces pertes s'expliquent par une dégringolade du cours des parts après leur acquisition. Somme toute, en un peu moins de deux ans, j'ai fait une perte nette totale de 8820 $ sur un capital investi de 60 000 $. On a déjà vu meilleur rendement!
Ma question est la suivante: ce rendement négatif est-il dû à la nature même des fiducies de revenu ou à leur mauvais choix? Je dois dire, à la décharge de mon courtier, que ce dernier m'a fait acquérir des parts d'un fonds commun majoritairement constitué de fiducies de revenu, Talvest revenu élevé millenium, qui m'a rapporté un gain de 14 000 $ sur un investissement de 35 000 $ dans un intervalle de 18 mois, un rendement annualisé de 29 %. Selon ce dernier exemple, un bon choix de fiducies de revenu couplé d'une bonne gestion ne serait pas une si mauvaise affaire! Dois-je donc conserver mes canards boiteux en encaissant les distributions et en espérant que le cours des unités revienne à un niveau proche du niveau d'achat ou simplement les liquider?
C. E.
Comme je l'ai toujours dit, je préfère de loin les actions de grandes compagnies canadiennes versant des dividendes élevés et croissants aux unités de sociétés de fiducie. Les raisons de cette préférence sont:
- le niveau élevé de leurs distributions (souvent mensuelles). Les sociétés de fiducie affichent un ratio de couverture très faible desdites distributions. Advenant un ralentissement de l'activité économique, la plupart d'entre elles ne seront pas en mesure de maintenir le niveau actuel de leurs distributions. Idem si elles éprouvent des difficultés propres à leurs secteurs d'activité;
- les sociétés de fiducie se présentent comme une avenue idéale pour les entreprises désirant se départir de certains éléments d'actif au prix le plus élevé possible. Les détenteurs de parts des sociétés de fiducie sont ceux qui acceptent de payer le gros prix pour lesdits actifs, prix parfois trop élevé;
- les règles fiscales avantageant les sociétés de fiducie peuvent être modifiées, ce qu'a tenté de faire l'automne dernier l'ancien gouvernement libéral (il avait instauré un moratoire sur les nouvelles émissions, question de mesurer l'impact de leur trop grande popularité sur les recettes du gouvernement);
- le taux annuel de la distribution ne correspond pas nécessairement au rendement réel de votre capital. C'est le cas des sociétés de redevances pétrolières dont une portion de la distribution comprend le remboursement partiel du capital investi dû à l'épuisement graduel des puits de pétrole.
Cela dit, je ne ferme pas complètement la porte aux sociétés de fiducie. J'estime que celles-ci méritent toutefois une place limitée, à hauteur de 15 % environ de la valeur de votre portefeuille global. Idéalement, les unités de ces sociétés de fiducie devraient être inscrites dans le REER, là où les distributions peuvent se composer affranchies de tout impôt. Certaines sociétés de fiducie, telle que Gaz Métro, cadrent bien dans le portefeuille de tout individu désirant rehausser les revenus de placements réguliers tirés de son portefeuille.
Dans votre lettre, vous dites que certains de vos placements dans les sociétés de fiducie accusent un net recul de leur valeur au cours de la dernière année. Je tiens ici à souligner, à la décharge de votre courtier, que toutes les sociétés de fiducie évoluent présentement dans un contexte moins favorable dû à la tendance à la hausse des taux d'intérêt. Étant avant tout des placements prisés pour les revenus élevés qu'ils génèrent, les sociétés de fiducie verront la valeur de leurs unités reculer lorsque les taux montent et inversement lorsqu'ils baissent, tout comme les obligations négociables.
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Courriel: cchiasson@proplacement.qc.ca
Classe Internet: www.proplacement.qc.ca
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