Après des années de croissance, le marché immobilier au Québec amorce aujourd’hui un virage. De quelle nature est ce virage et peut-il conduire à un important fléchissement du marché ? Survol de la situation en compagnie d’Hélène Bégin, économiste principale chez Desjardins.

La raison principale du ralentissement du marché immobilier au Québec est le resserrement, par le gouvernement fédéral, des règles concernant les prêts hypothécaires. Le gouvernement fédéral a récemment réduit la période d’amortissement de 30 ans à 25 ans pour les prêts hypothécaires dont la mise de fonds se situe entre 5 % et 20 %. « C’est, au fond, le seul facteur qui a changé, explique Hélène Bégin, puisque les taux hypothécaires demeurent bas et que le marché de l’emploi se maintient. »

Ce resserrement a surtout touché les premiers acheteurs et le marché des condos, parce que c’est souvent ce type de résidence qui est recherché par les premiers acheteurs, en raison de son prix inférieur à celui de la maison unifamiliale. « C’est d’abord le marché de la revente qui est affecté et ensuite celui de la résidence neuve. Cela oblige les premiers acheteurs à retarder l’achat du condo de deux ou trois ans. Par contre, pendant cette période, ils peuvent accumuler une meilleure mise de fonds. »

Le secteur des copropriétés

Voilà qui explique la baisse actuelle enregistrée dans la vente des condos. Par exemple, dans la région de Montréal, la vente de condos a connu en décembre dernier une baisse de 29 %, comparativement à une baisse de 13 % pour les maisons. De plus, le rapport vendeurs-acheteurs a légèrement dépassé le point d’équilibre, qui est de 8 à 10 vendeurs par acheteur, plaçant ce dernier en meilleure position lors de négociations. Cela est-il suffisant pour faire chuter les prix ? « Il n’y a encore rien d’alarmant et la situation est loin de ce que nous avons connu dans les années 90, où le ratio était de 50 pour un. On peut toutefois prévoir que les prix des condos augmenteront moins vite et que cette augmentation se situera autour du taux d’inflation, soit environ 2 %. »

De plus, la vigueur récente de la construction de condos neufs, en particulier à Montréal et dans une moindre mesure à Québec, viendra gonfler l’offre. « Il faudra voir la capacité d’absorption du marché pour ces condos, dont l’écoulement pourrait se faire plus lentement. Lorsqu’il y a un surplus de propriétés sur le marché, il y a moins d’empressement de la part de l’acheteur à conclure une vente. Ce surplus de condos aura aussi pour effet de ralentir la construction de condos neufs. On peut donc prévoir une baisse de la mise en chantier de condos neufs d’environ 15 % l’année prochaine au Québec, ce qui viendra favoriser l’écoulement des habitations qui arriveront sur le marché. »

Les maisons neuves

La situation qui prévaut dans le secteur des condos ne se traduira pas par une baisse généralisée des prix de l’immobilier résidentiel au Québec, parce que ce secteur compte pour seulement 20 % des ventes de résidences, le marché étant largement dominé par les maisons unifamiliales. Le secteur des maisons unifamiliales étant en légère pénurie, le prix des maisons unifamiliales devrait s’apprécier d’environ 3 %.

Par contre, une baisse est à prévoir dans la mise en chantier de maisons neuves, et ce, malgré l’état de pénurie. Cette baisse sera elle aussi d’environ 15 % en 2013. « Le coût de construction plus élevé et le coût des terrains plus élevé, en particulier à proximité des grands centres urbains, expliquent cette baisse des mises en chantier. Les acheteurs d’une maison unifamiliale se tournent davantage vers le marché de la revente et délaissent le marché de la maison neuve. »

Les logements locatifs et les résidences pour personnes âgées

Le secteur des logements locatifs est de retour à l’équilibre, puisque le taux d’inoccupation en 2012 se situait à 3 %, mettant fin à la pénurie qui persistait au Québec depuis une dizaine d’années. Par contre, le secteur connaîtra lui aussi une baisse des mises en chantier. « Le problème concernant la construction de logements locatifs est le faible niveau des loyers, ce qui rend ce type de projet difficile à rentabiliser pour les promoteurs. »

On peut aussi s’attendre à une baisse dans la construction de résidences pour personnes âgées, le boom immobilier que ce secteur a connu au début des années 2000 ayant produit un surplus de logements qui peinent aujourd’hui à trouver preneurs.

Le taux d’inoccupation dans le secteur des résidences pour personnes âgées est présentement de 8,4 % au Québec. « Ces résidences s’adressent essentiellement à des personnes dont l’âge moyen est de 75 ans et le bassin de ce secteur de la population est en baisse. Il faudra attendre l’arrivée des baby-boomers dans ce secteur du marché pour que ce dernier reprenne de la vigueur. Présentement, les baby-boomers qui se départent de leur maison unifamiliale se tournent surtout vers le marché de la copropriété. »

En conclusion, selon Hélène Bégin, le marché immobilier au Québec connaît un certain ralentissement. « Mais ce ralentissement n’a rien d’alarmant et l’atterrissage devrait se faire en douceur. La progression des prix du marché résidentiel ne chutera pas de façon marquée et l’appréciation devrait suivre le taux d’inflation. Par contre, le secteur des copropriétés, où l’on trouve maintenant une offre de résidences abondante, devrait connaître une période d’ajustement qui devrait s’étirer au moins durant les deux prochaines années. »

Collaborateur