Vous voulez acheter votre première maison. Vous avez une préférence pour une hypothèque à taux fixe, tandis que votre partenaire voudrait oser le taux variable. Dilemme. Sachez que depuis deux ans, Desjardins offre à ses emprunteurs la possibilité de fractionner un prêt hypothécaire en plusieurs tranches. Sur chacune d’elles, des modalités propres. C’est « le prêt hypothécaire combiné », qui se veut flexible et personnalisé.

« Le prêt hypothécaire combiné est peu connu en ce moment. Les gens qui se présentent à nos conseillers veulent généralement un taux fixe de cinq ans, parce que c’est ce qu’ils connaissent. Ils ne savent pas qu’ils peuvent diversifier leur hypothèque comme ils le font avec leurs épargnes. Je pense que c’est important de leur dire que cette possibilité-là existe », nous dit Nicolas Fréchette, conseiller principal en matière de financement d’habitation chez Desjardins. Comme dans le cas de l’épargne, on peut répartir le risque et diversifier ses échéances.

Le prêt combiné est offert chez Desjardins depuis janvier 2011. « En 2009, le gouvernement canadien a ouvert la possibilité pour les institutions financières de combiner deux hypothèques, avec des termes et des amortissements spécifiques pour chacune,rappelle M. Fréchette. Avant ça, ça existait, mais pas pour les prêts assurés par le programme de la Société canadienne d’hypothèque et de logement [SCHL]. » Pour avoir accès à ce type de fractionnement, l’emprunteur devait donc faire une mise de fonds d’au moins 20 % du prix de sa propriété. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. « Ça s’adresse maintenant à tout le monde. On peut l’offrir via le programme d’assurance hypothécaire offert sur le marché canadien. »

Chacun son profil

« Il y a différentes combinaisons qui peuvent être faites,explique le conseiller. Pour bien se comprendre là-dedans, on a monté chez Desjardins ce qu’on appelle le profil d’emprunteur. C’est un petit questionnaire très simple qui nous permet de voir le niveau de projets des gens, leur degré de confort avec le domaine financier et leur tolérance à la fluctuation des taux. Ça leur permet de voir s’ils seraient plus à même de prendre un taux fixe avec un taux variable, un taux fixe avec un cinq dans un, ou deux taux fixes ensemble. » Chaque fraction choisie peut ainsi avoir ses propres modalités, c’est-à-dire son type de taux, son terme, sa période d’amortissement et sa fréquence de versements.

Si les deux membres d’un même couple peuvent avoir chacun leur préférence, le taux combiné peut également s’adresser à des personnes qui tenteraient d’obtenir le meilleur des deux mondes : profiter des baisses de taux tout en se protégeant contre d’éventuelles hausses. Il peut aussi intéresser les emprunteurs qui auraient plusieurs projets en tête. « Peut-être qu’on a déjà une propriété et qu’on veut refaire complètement la maison, suppose M. Fréchette. Mais comme nos différents projets n’arriveront pas nécessairement en même temps, on peut décider de faire trois financements à l’intérieur même de notre hypothèque. »

La répartition peut se faire selon différentes proportions. Par exemple, l’emprunteur pourrait choisir de prendre dans son hypothèque une tranche à taux fixe correspondant à 50 % du tout, contre 50 % pour la portion à taux variable. Mais on peut aussi choisir une répartition de 40-60, 30-70, voire 20-80. Pour éviter toutefois un abus du nombre de tranches, Desjardins exige que dans l’une d’elles se trouve un minimum de 50 000 $. « Ceci dit, je ne recommande pas d’en faire trop, parce que trop diversifier, c’est comme pas assez », prévient le conseiller.

Perspectives

Le prêt combiné est un produit encore peu prisé : seulement 11 % des gens qui s’entendent avec Desjardins pour leur hypothèque le choisissent. « Il devrait être de plus en plus populaire », prédit toutefois M. Fréchette. La plupart de ses concurrents offrent maintenant ce genre de produit sous différentes formes et formulations, mais Desjardins semble particulièrement enthousiaste dans sa promotion. « Nous, on considère que l’offre du prêt combiné va vraiment venir améliorer l’offre de prêts qu’on peut faire à nos membres, parce qu’elle va devenir extrêmement personnalisée. »

« Cela dit, tant pour l’emprunteur que pour l’institution financière, ça demeure intéressant d’avoir une gamme de produits diversifiés dans l’ensemble du portefeuille», ajoute-t-il. Desjardins prévoit déployer bientôt un nouvel incitatif pour encourager ses membres à choisir un prêt hypothécaire combiné : on offrira aux gens un rabais de taux supplémentaire, dans les bureaux des caisses.

Dans le contexte actuel, le taux variable se négocie à un pourcentage similaire au taux fixe que l’on peut obtenir pour une hypothèque de cinq ans. Cette situation peut rendre le premier moins alléchant pour les emprunteurs, bien qu’il se situe toujours à un niveau très bas. « Moi, je vous dirais que ça demeure un produit intéressant, de dire le conseiller. Ça dépend de votre personnalité. » Les individus qui composent mal avec la variabilité devraient sans doute éviter d’en inclure une portion dans leur hypothèque. Mais une répartition de 20-80 dans un prêt combiné saurait peut-être les convaincre.

La période actuelle, avec ses taux bas, est intéressante pour acheter une propriété, affirme Nicolas Fréchette. Mais la hausse importante du prix des résidences au cours des dernières années rend évidemment le coût global de l’opération élevé. « On conseille toujours aux gens de calculer correctement le montant qu’ils peuvent réellement se permettre, en fonction de leur budget, et non pas nécessairement d’aller au maximum qu’il est possible d’emprunter. » Une autre sage parole.

***

Collaborateur