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J'ai bien apprécié l'article de M. Bérubé. L'auteur semble bien comprendre le mécanisme du marché hypothècaire. J'aimerais aborder la possibilité d'avoir ici au Canada la crise hypothècaire américaine qui a semé la peur dans le monde entier. La crise de subprimes américaine s'explique par les variables suivantes. D'abord, le système bancaire américain est fragile. Parmi les institutions prêteuses se trouvent les Loans & Savings Associations et les mortgage companies. Ce qui caractérise ces institutions sont leur petite taille et les difficultés chronique attribuables au manque de liquidité. Elles sont vulnérables aux moindres changements du marché du logement et d'hypothèque. Afin de cotourner ces difficulté, elles vendent les hypothèques aux FannieMae ou FreddieMac, qui à son tour émettent les titres hypothècaires (Mortgage-Backed Securities)qu'achètent les investisseurs institutionnels et les indivudus dont beaucoup d'étrangers. Aux États-Unis, les titres hypotnécaires comptent pour prèsque 90% du stock d'hypothèques résidentielles. Le probléme est que grâce aux titres hypothécaires qui assurent la lquidité, ces institutions de petite taille ont la tendance à effectuer des prêts audessus de leur capacité de gérer les prêts. En deuxième lieu, l'exemtion de l'impôt sur le revenu pour le remboursement d'hypothèque a tendance à gonfler la demande de logements propirètaire, ce qui a eu pour résultat d'inviter la crise. En troisième lieu, la FRB, les autres autorités ayant pour mission de surveiller le marché financier n'a pas pris des mesures à temps. En quatrième lieu, ce qui m'étonnen encore plus, c'est que les académiques et les experts en matières fiancières n'ont pas soulevé suffisament le danger imminent de la crise. Bref, la crise d'hypothèque américaine est le résultat du goflement de la demand d'hypothèque, de l'offre exagérée d'hypothèques sous la fausse sécurité de liquidité et du manque de vigilance de la part des experts et des autorités compétentes.
La situation au Canada est tout autre. Les principales institutions pêteuses sont à peine quelques banques à charte d'une taille énorme et elles ne souffent pas du manque de liquidité. Le ratio de prêt (LTV) n'est pas aussi élevé dépassant rarement 80%. Ensuite, il y le régime d'assurance d'hypothèqur qui protège le prêteur. En outre, au Canada, il n'y a pas l'avantage fiscal pour le remboursement d'hypothèque encourageant la demande de logement. Bref, au Canada, la demande n'est pas artificielement gonflée, l'offre est conservatrice et le prêteur est bien protégé. L'auteur a soulevé le danger que le montant de rembousement mensuel dépasse 40% du revenu brut de ménage, mais ce qui compte vraiment, c'est plutôt la valeur de la propriété. Cependant j'admets qu'il ne faut pas permttre le fardeau de remboursement audessus de la capacité financièe du ménage. Par ailleur, si ceci pose un problème, l'institution d'assurance hypothécaire (SCHL) peut imposer une discipline plus stricte concernant le ratio d'endettement, comme condition de l'assurance hypothécaire. Ceci aura pour effet de rendre plus difficile chez les groupes à faible reven d'accéder au logement propriétaire. C'est une défi politique d'habitation par ecellence. En conclusion, je ne pense pas que la crise hypothécaire américaine va se reproduire au Canada. Mais il faut être vigilant.

Joseph H. Chung, Ph.D.
227-4 Jardins des Vosges, Verdun, Qc. H3E 2B3; 514-762-9203