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On s'en doute, les institutions financières se font plus frileuses en ce printemps haute saison hypothécaire. Les critères d'admissibilité sont resserrés, les ratios d'endettement sont moins libéraux... Bref, on s'arrache le client qui a la cote, qui présente un bon dossier de crédit, qui affiche une bonne capacité de faire face à ses engagements.

La crise des subprimes et l'éclatement de la bulle immobilière aux États-Unis sont venus illustrer jusqu'où certaines institutions financières pouvaient étirer l'élastique en voulant favoriser l'accès à la propriété immobilière. Au Canada, en cette haute saison hypothécaire, les institutions prêteuses -- du moins, celles qui figuraient parmi les plus hardies -- sont devenues soudainement plus frileuses, plus sélectives. Elles ont resserré leurs normes et portent une plus grande attention à l'ensemble du dossier du client.

Lorraine Trudeau, directrice du centre de prêts chez Multi-Prêts, courtier hypothécaire, rappelle qu'avant cette présente crise du crédit, qui a suivi l'éclatement de la bulle immobilière aux États-Unis, il n'était pas rare de voir des institutions canadiennes s'accommoder d'un ratio d'endettement atteignant 44 % du revenu brut du client lorsque l'emprunteur affichait un bon historique de remboursement. En temps normal, le prêteur retient que la dette hypothécaire (capital, intérêts, taxes et chauffage) ne doit pas dépasser 32 % du revenu brut et l'endettement total (incluant les autres dettes tels les prêts automobiles et à la consommation), 40 % du revenu brut. On étirait donc au-delà des 40 % et on permettait même de sauter la balise des 32 %.

Pour un premier acheteur, s'il n'était autrement pas endetté, on acceptait alors que sa dette hypothécaire puisse accaparer jusqu'à 44 % de son revenu brut. «On parle, ici, du revenu avant impôt. Une fois cet impôt enlevé, plus de la moitié du revenu net pouvait donc servir uniquement à couvrir le versement hypothécaire. C'est beaucoup!», s'est exclamée Mme Trudeau.

Il faut dire que la valeur type moyenne d'une propriété généralement retenue par le premier acheteur n'est plus de 100 000 $-110 000 $. Elle est désormais de 200 000 $ et plus. Accès à la propriété oblige, les prêteurs ont accompagné cette explosion des prix en prolongeant la période d'amortissement, qui peut atteindre 40 ans, et en acceptant un ratio d'endettement plus élevé. Aujourd'hui, l'hypothèque de 40 ans, sans mise de fonds, est devenue «le gros vendeur».

Mais pour un financement à 100 %, les institutions vont regarder s'il y a présence d'un coussin financier dans le dossier du client. Cette attention a son importance, surtout lorsqu'on sait tous les coûts ou frais «secondaires» associés à l'achat d'une propriété. «Ces coûts additionnels peuvent facilement atteindre les 5000 $. Nous devons sensibiliser le client à cela», a renchéri Yvon Boucher, directeur de la succursale de Boucherville de BMO Groupe financier.

Il appert que, dans certains secteurs ou certaines régions, ces frais additionnels pourraient même inciter à la surévaluation de la propriété que l'on veut financer. Yvon Boucher n'en a pas entendu parler. «Du moins chez nous, ce n'est pas le mandat que l'on donne à nos évaluateurs.»

Et à quand l'hypothèque de 50 ans, à quand l'hypothèque intergénérationnelle telle qu'on peut l'observer en Europe et au Japon? Nous n'en sommes pas encore là, nous dit la directrice de Multi-Prêts, un courtier qui a affiché un volume de prêts hypothécaires de quatre milliards de dollars au Québec l'an dernier. Il faut dire que l'acheteur revend généralement sa propriété après sept ans. Et que, pour un emprunteur discipliné, un plus petit paiement ajoute à la capacité de remboursement du capital avant l'échéance. «Uniquement en retenant une fréquence de versement toutes les deux semaines plutôt que mensuelle, on peut gagner quatre ans sur une hypothèque de 25 ans. On ne saurait jamais trop insister sur cette façon de rembourser de manière accélérée», a souligné Lorraine Trudeau.

Assurance

Question d'illustrer davantage le contexte plus libéral qui prévalait avant l'actuel resserrement des conditions du crédit, et outre l'introduction du terme de 40 ans, les assureurs ont ajouté d'autres programmes afin de soutenir l'accès à la propriété dans un environnement de flambée des prix. La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) a notamment facilité les choses avec l'hypothèque sans mise de fonds et son programme pour travailleur autonome, dont le revenu entrant dans le calcul n'est plus celui apparaissant sur l'avis de cotisation du fisc mais plutôt le revenu brut qu'il déclare.

«Cela vient nous aider. Cela permet de rester à l'intérieur de la capacité de remboursement», a commenté Yvon Boucher. Le directeur de la succursale Boucherville de BMO Groupe financier n'a pas reçu de directives voulant que les critères doivent être resserrés. «Nous continuons comme avant.» Il faut dire que la Banque de Montréal ne traîne pas cette réputation d'être plutôt laxiste dans sa politique de prêts. «C'est peut-être le cas pour d'autres, qui ont pris plus de risques.»

M. Boucher n'observe pas un nombre accru de reprises. Il voit également plus de deuxièmes, troisièmes ou quatrièmes acheteurs sur le marché, qui injectent une mise de fonds plus grande. Dans la foulée, il reconnaît que c'est plus difficile pour le premier acheteur. «C'est la grosse différence par rapport à la conjoncture qui prévalait au début de 2000», dit-il. D'où la présence de ces facilitateurs, de ces hypothèques de 40 ans ou sans mise de fonds, afin de rendre l'accès plus facile. «Nous sommes encore dans un marché où il y a moins de vendeurs pour chaque acheteur. Les pressions sur les prix persistent donc.»

Ces facilitateurs ne sont cependant pas sans coûts. Selon la grille de la SCHL, la prime d'assurance (en pourcentage du montant du prêt) s'établit à 1 % pour un financement de 80 % ou moins, de 2 % pour un financement de 90 %, de 3,1 % pour un financement de 100 %. Quant à la surprime s'appliquant à un financement prolongé au-delà du terme classique de 25 ans, elle se chiffre à 0,2 % jusqu'à un terme de 30 ans inclusivement, à 0,4 % jusqu'à un terme de 35 ans et à 0,6 % jusqu'à un terme de 40 ans.

Mais afin d'adoucir la facture d'une telle assurance, le ministre des Finances a procédé, en avril 2007, à une légère refonte de la Loi sur les institutions financières. On y retrouve une mesure venant abaisser, de 25 à 20 %, le seuil de la mise de fonds au-dessous duquel une assurance hypothécaire résidentielle doit être obligatoirement contractée.

Négocier le taux

Enfin, la concurrence demeurant forte entre les institutions financières pour s'attirer le client hypothécaire, ce dernier peut donc négocier des rabais de taux au-delà des taux affichés. «Nous évoluons dans un contexte où le client peut négocier», a souligné Yvon Boucher. Pour sa part, Lorraine Trudeau illustre que Multi-Prêts obtient un taux de 5,15 % sur une hypothèque de cinq ans à taux fixe, qui affiche un taux officiel de 7 %. En règle générale, le rabais de taux moyen oscille autour de 150 points de base.

Quant aux recommandations, tous deux privilégient le taux variable si le client peut absorber le risque (minime) d'assister à une remontée des taux. Pour une hypothèque de cinq ans, le taux variable s'établit autour de 4 %. Sinon, pour la sécurité, l'hypothèque de cinq ans à 5,15 %, ce n'est pas si mal.