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Avec les différentes lectures que je fais, les informations que je reçois d'agents immobiliers et le contexte actuel de la Bourse, je n'arrive pas à me brancher sur la meilleure avenue à considérer.

D'un côté, on dit qu'actuellement, le marché immobilier, particulièrement à Montréal, n'est pas une avenue intéressante (c'est, je crois, votre position actuelle) et même, selon M. Jarislowsky dans Les Affaires, les prix sont appelés à baisser tôt ou tard.

D'un autre côté, il y a les agents immobiliers qui sont convaincus que la croissance des prix se maintiendra entre 4 % à 7 % pour au moins deux ou trois ans encore. De plus, dans d'autres lectures, on indiquait qu'au fond, il n'y a pas de bon moment pour investir dans l'immobilier, que le bon moment est le plus tôt possible...

Je jongle donc avec deux options (très spéculatives bien sûr). Si j'investis 50 000 $ à la Bourse, avec un excellent rendement de 15 % par année, au bout de trois ans, je me retrouve avec environ 76 000 $, soit une hausse de 26 000 $ de ma valeur nette. Si j'investis 50 000 $ dans un immeuble de 500 000 $ avec un rendement net de 2 % par année, je me retrouve avec une hausse de ma valeur nette de 30 600 $.

Compte tenu du niveau de risque que représente chaque scénario, la deuxième option me paraît plus intéressante. Le hic est que je n'ai aucune idée de l'impact d'une baisse du marché immobilier, de quelle peut être l'ampleur d'un ajustement de ce marché et à quel point cela est éminent.

Je crois qu'en temps normal, le choix de l'immobilier serait clairement le meilleur choix, mais qu'en est-il dans le contexte d'occasions boursières actuel, par rapport au ralentissement, voire la baisse possible, du marché immobilier? Pour l'instant, je fais tranquillement des placements hors REER, me disant qu'à tout moment, si je décide d'acheter un immeuble, je peux vendre mes actions. Mais je n'arrive pas à fixer une orientation claire dans mon esprit, probablement parce que certaines données m'échappent. Peut-être aussi y a-t-il une troisième option que je devrais envisager.

Vos conseils et suggestions seront fortement appréciés.

Merci. - J. D.

Les deux classes d'actif devraient éventuellement meubler votre avoir. Comme je l'ai toujours dit, tous devraient posséder au moins un petit immeuble à revenus (idéalement) dans leur actif. Ou, du moins, être propriétaire de leur résidence principale. Surtout qu'à mes yeux, les prochaines années seront le théâtre d'une plus forte inflation. Dans un contexte inflationniste, l'immeuble a tendance à bien se comporter, sauf si les taux d'intérêt explosent, comme ce fut le cas en 1981.

Le hic: les prix des propriétés sont élevés. Si vous optez pour l'achat d'un plex, il vous faudra y consacrer un temps de recherche important, question de dénicher l'immeuble offert à un prix raisonnable relativement à ses revenus potentiels.

Quant à la Bourse, les actions sont aujourd'hui plus attrayantes qu'il y a un an vu la correction survenue au cours des derniers mois. Premier point à considérer: il vous faut un horizon d'au moins cinq ans pour considérer investir à la Bourse. Si vous désirez acquérir éventuellement une propriété dans moins de cinq ans et que vous le faites en vendant vos actions, je crois qu'il s'agit là d'une stratégie risquée. Peut-être vaut-il mieux dans ce cas investir vos sous dans les produits d'épargne très pépères pour éventuellement les encaisser le temps venu pour acquérir une propriété.

Quant à tabler sur un éventuel repli des prix des propriétés, j'ai des réserves là-dessus. M. Jarislowsky (du moins, vous le dites) anticipe une baisse éventuelle des prix des propriétés. Pour ma part, je crois qu'effectivement le contexte économique au Canada se corsera au cours des prochains trimestres. Il a fallu à l'économie nord-américaine presque deux ans pour basculer en récession après le fameux krach d'octobre 1987. Sachant que la plus récente dégringolade boursière est survenue entre août 2007 et janvier 2008, les risques sont que l'économie nord-américaine continuera de ralentir au cours des prochains mois pour atteindre le paroxysme de sa débâcle quelque part en 2009. Maintenant, au Canada, grâce à la forte contribution des ressources naturelles à la croissance économique et vu le solide bilan du gouvernement canadien, les chances sont grandes que le ralentissement en cours soit bénin. Les États-Unis, par contre, traverseront une secousse beaucoup plus forte, ce qui se traduit déjà par le dégonflement des prix du secteur immobilier. Les probabilités sont ici élevées que le contexte économique continuera de se dégrader tout au long de 2008. Dans tous les cas, que l'on soit confronté à un faible ou fort ralentissement, inflation plus forte il y aura, à moins que nos banques centrales n'aient recours à l'artillerie lourde, ce dont je doute. C'est pourquoi je pense qu'au Canada les prix des propriétés se comporteront mieux qu'aux États-Unis. Il reste que tout ralentissement économique rend le contexte plus propice pour dénicher des propriétés offertes à des prix plus convenables.

Par ailleurs, les actions recèlent des gains potentiels passablement plus élevés que les propriétés. Il n'est pas rare de voir l'action d'une grande compagnie tripler ou plus sur une période de dix ans. Dans le cas des actions de petites compagnies à forte croissance (on tombe ici dans ce que j'appelle l'art d'investir), la valeur des titres peut décupler et plus en dix ans. Le prix d'un immeuble doublera au mieux durant une telle période.

La force d'un petit immeuble à revenus vient du fait qu'il permet de recourir lourdement à la dette. L'effet de levier qui en résulte fait que vous pouvez tripler ou plus votre mise de fonds sur une période de dix ans. C'est la beauté de la propriété à revenus, dont les loyers et leurs augmentations sont généralement fort prévisibles.

Emprunter sur une propriété à revenus pour acheter un chalet

Est-il possible de payer un chalet avec les revenus d'un immeuble, ou de lever une hypothèque sur celui-ci, et rendre les intérêts déductibles tout en respectant la fiscalité de nos deux gouvernements?

Merci. - D. T.

Utiliser les revenus de votre immeuble, une fois les impôts payés -- comme d'ailleurs toute autre forme de revenus une fois les impôts payés --, pour acheter un chalet ne pose pas de problème.

Par contre, emprunter sur ledit immeuble pour acheter un chalet pose un problème. Les intérêts liés à cet emprunt ne seront pas déductibles de vos revenus de location ni de vos autres revenus imposables. Pour que les intérêts puissent être déductibles, il faut que l'emprunt ait été contracté dans le but de tirer un revenu d'une entreprise, d'un bien ou d'un placement. L'achat d'un chalet pour être utilisé à des fins personnelles ne respecte pas cette règle. Et vous ne pouvez pas la contourner.

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