Partenaires

 
 

 

 

 

J'apprends des choses utiles en lisant votre chronique dans Le Devoir. Peut-être pourrez-vous m'aider à prendre une décision.

J'ai 53 ans, je travaille dans un organisme public depuis 24 ans et je gagne présentement 80 000 $ par année. Je cotise au fonds de retraite des employés de l'État géré par la CARRA, auquel mon employeur cotise également. J'ai 140 000 $ dans un REER autogéré. Je suis séparé et j'ai un fils de 14 ans que moi et ma conjointe élevons en garde partagée. Notre fils fréquente un collège privé qui coûte environ 5000 $ par an. À part l'hypothèque sur la maison, je n'ai aucune dette.

Je suis maintenant seul propriétaire d'un petit duplex dans le quartier du Plateau à Montréal. Ce duplex, qui date de 1911, a été payé 100 000 $ en 1987, et l'hypothèque à rembourser est de 70 000 $. Il est évalué à 235 000 $, mais je constate que les prix du marché sont bien supérieurs à ce chiffre. Les taxes ont beaucoup augmenté et sont de 3000 $ cette année. L'appartement en location est chauffé, loué à 1000 $ par mois, et a récemment fait l'objet d'une rénovation complète. Celui que j'occupe a besoin de rénovations importantes; en plus, il ne répond plus à mes besoins, surtout quand mon fils adolescent est avec moi. Je souhaiterais demeurer dans le même quartier et je dois prendre dans les prochains mois une décision à propos de la maison. Les duplex sur le marché qui pourraient m'offrir plus d'espace sont annoncés à 550 000 $ et plus, même quand des travaux importants sont requis. Cette solution ne me semble pas raisonnable. L'autre solution consisterait à convertir mon duplex en unifamiliale. Cette stratégie suppose des travaux majeurs, la perte de revenus de location, l'impossibilité de déduire une partie des coûts des travaux, la hausse de taxes, sans oublier une perte de valeur sur le marché au moment de la revente en comparant avec la valeur d'un duplex. Cependant, compte tenu des solutions possibles et du fait que je souhaiterais conserver ma résidence pour de nombreuses années encore, je me demande si l'appréciation de la valeur de ma maison, une fois les travaux faits, peut permettre de considérer la conversion en unifamiliale comme une décision saine sur le plan financier. Je crains un peu que le remboursement de l'hypothèque soit trop lourd, ou bien que, pour réaliser d'autres projets personnels, je doive étaler le remboursement sur de nombreuses années, ce qui fait augmenter le coût de revient de la maison de façon importante.

Je vous serais reconnaissant de me donner votre opinion

M. L.

Outre les facteurs mentionnés dans votre lettre sur la possible conversion de votre duplex en maison unifamiliale, il y en a un déterminant: le fisc. Une telle conversion d'un petit immeuble à revenus est certainement envisageable, à une seule condition: que sa valeur marchande ne se soit pas beaucoup appréciée depuis son achat. Une telle conversion aurait par exemple pu être envisagée un an ou deux après la date d'achat de votre propriété, alors que sa valeur avait probablement peu varié. Mais aujourd'hui, soit 21 ans après son achat, votre duplex a vu sa valeur marchande croître sensiblement. Comme vous le dites, bien qu'il soit évalué à 235 000 $ aux fins des taxes foncières, sa valeur marchande est de beaucoup supérieure à ce montant. De combien? Vous ne le dites pas. Mais, selon les constats de vos récentes recherches, sa valeur se situe certainement autour de 400 000 $, peut-être plus. Or, lorsqu'il y a changement de mission d'une propriété, il y a aux yeux du fisc une présumée vente de ladite propriété. Et changement de mission il y aura pour la partie louée de votre duplex, partie qui deviendra au terme de la conversion envisagée votre résidence principale. En supposant que vous occupiez en ce moment la moitié de votre duplex à vos fins personnelles, le fisc considérera qu'il y a vente présumée de la portion louée de votre immeuble dont la valeur marchande sera alors de 200 000 $ (j'attribue ici une valeur marchande de 400 000 $ pour le duplex). Le coût de cette portion étant de 50 000 $ en 1987, la vente présumée impliquera que vous devrez déclarer dans l'année de la conversion un gain de 150 000 $, dont la moitié, soit 75 000 $, sera un gain imposable à votre taux marginal d'impôt, qui sera dans votre cas autour de 48 %. Cela signifie que vous devrez verser au fisc la rondelette somme de 36 000 $ en impôt, cela même si vous n'avez pas réellement vendu votre propriété. Une telle facture risque d'être fort contraignante sur le plan des liquidités.

Conclusion: plutôt que de convertir votre duplex, il est préférable soit de le conserver tout en emménageant (au sous-sol peut-être) une chambre pour votre fils, soit de le vendre.

Comme vous le constatez si bien, les prix des propriétés ont littéralement explosé au cours des dix dernières années. Tellement que l'achat de duplex, de triplex et de quadruplex ne se justifie généralement plus sur le seul plan économique.

En vendant actuellement votre duplex, vous profiterez donc de cet engouement des acheteurs en obtenant un prix inédit pour votre propriété (il faut évidemment prendre le temps ici de bien vendre la propriété).

Le hic: vous devrez probablement payer le gros prix pour en acheter une nouvelle. Pour être gagnant, il vous faudra prendre le temps de dénicher la perle rare, c'est-à-dire une propriété en bonne condition se vendant sous le prix de propriétés comparables du même secteur. Mais même là, en présumant que vous opterez pour une propriété plus grande que celle que vous possédez, vous devrez considérer débourser plus et probablement négocier une hypothèque plus élevée que celle de 70 000 $ grevant votre actuel duplex. Mais, avec des revenus de location peut-être plus élevés et en tenant compte de votre bon salaire et de votre REER de 140 000 $ (vous pourrez ici effectuer des retraits à la hauteur, mais pas plus, du déficit d'exploitation annuel résultant de la partie louée de votre immeuble, ce qui vous aidera sur le plan des liquidités), vous serez en mesure de supporter un tel achat.

Vous pouvez également considérer l'achat d'un plex dans un autre secteur de la ville, bien centré mais où les propriétés sont moins chères que celles se trouvant sur le Plateau Mont-Royal, un secteur hautement prisé.

Vous pouvez également regarder du côté des condominiums de deux ou trois chambres bien situés par rapport aux divers services. Peut-être que là vous trouverez une propriété plus récente répondant à vos attentes, propriété que vous pourriez acquérir comptant ou avec un minimum d'endettement grâce au produit résultant de la vente de votre duplex.

***

cchiasson@proplacement.qc.ca

Classe Internet: www.proplacement.qc.ca