Partenaires

 
 

 

 

 

Je suis un célibataire de 28 ans et suis à l'emploi du gouvernement fédéral depuis trois ans (ce qui implique que je cotise à un fonds de pension à prestation déterminée qui paiera l'équivalent de mon salaire moyen de mes cinq meilleures années de service à raison de 2 % par année de service). Je débute ma carrière et prévoit que mon salaire actuel augmentera au cours des prochaines années.

Présentement, je demeure en appartement et paie un loyer très bas de 590 $ par mois. Je cotise un montant supplémentaire de 600 $ par mois dans un REER que je gère moi-même à l'aide de fonds indiciels (total de 17 000 $).

Puisque cette cotisation réduit mes impôts, je peux verser un montant additionnel de 300 $ par mois dans des régimes d'achat direct d'actions de compagnies qui versent des dividendes croissants (Banque de Montréal, Banque Scotia, Emera, Fortis et Imperial Oil, pour un total accumulé de 8 000 $).

Les montants versés annuellement dans chaque compagnie sont modestes, certes, mais je vois un potentiel à long terme très intéressant dans cette stratégie.

Je viens de terminer le cours sur le commerce des valeurs mobilières et je suis très à l'aise avec mes stratégies de placement.

J'ai déjà envisagé l'achat d'un duplex ou triplex mais je n'ai aucun intérêt à entretenir un immeuble. De plus, ils sont en général très chers dans ma région. J'opterais plutôt pour l'achat d'un condo de 170 000 $ afin de minimiser le plus possible mon temps consacré aux tâches ménagères et maximiser mon temps consacré aux loisirs.

Alors, voici mon dilemme: quelle stratégie serait selon vous la plus profitable à long terme? L'achat d'un condo avec épargne nulle ou demeurer en appartement le plus longtemps possible afin de maximiser l'épargne?

Un investisseur indécis.

M-O. R.

Gatineau

Condos et maisons unifamiliales ne rapportent aucun revenu. Dépenses et remboursements hypothécaires doivent donc être entièrement assumés à même votre salaire.

De surcroît, les dépenses ne sont pas déductibles d'impôt. Tout l'effort pour payer ces dépenses porte donc sur votre salaire après impôt. En revanche, les gains réalisés à la vente de la propriété ne sont pas imposables.

Comme vous le constatez si bien dans votre lettre, l'achat d'un condo peut être contraignant au point d'annihiler votre capacité d'épargner pendant plusieurs années à venir.

Conséquence: votre enrichissement dépend entièrement de l'appréciation annuelle de la valeur marchande de votre propriété.

Si cette appréciation atteint 5 % ou plus par année, l'achat d'une maison unifamiliale a de bonnes chances de s'avérer tout aussi rentable que l'option de demeurer locataire pour mieux épargner afin de construire plus rapidement son portefeuille d'actions. Même que l'achat d'une telle propriété s'est probablement révélé plus rentable alors que les taux d'appréciation des dernières années ont été bien supérieurs à 5 % (8,9 % pour les 12 derniers mois au Canada).

Le hic: un tel taux d'appréciation peut-il être soutenu à très long terme? Les dix dernières années ont été exceptionnellement favorables à la propriété. Non seulement les taux d'appréciation ont-ils été très élevés, mais ils ont aussi été réalisés dans un contexte de très faible inflation.

Effet de levier

Les propriétaires ont ainsi pleinement bénéficié de l'effet de levier que procure l'endettement, alors que les taux d'intérêt sont longtemps demeurés à des planchers historiques.

Un tel contexte aussi favorable est peu susceptible de perdurer. Déjà les choses se corsent, alors que, depuis deux ans, les taux exigés sur les hypothèques ont nettement grimpé.

Pour ce qui est de la Bourse, le rendement à très long terme se situe historiquement entre 8 % et 10 %. Cela étant la norme, les chances d'obtenir un tel rendement sur ses placements boursiers sont certainement plus élevées que celles de voir la valeur de votre propriété s'accroître de 5 % ou plus par année pendant les trente prochaines années. Dans cette optique, demeurer locataire pour mieux épargner afin de construire plus rapidement son portefeuille de titres m'apparaît être l'avenue la plus rentable.

Une troisième voie s'avère cependant préférable. C'est celle de posséder un petit immeuble à revenus de type propriétaire occupant (s'il est bien entendu acheté à un juste prix) tout en construisant son portefeuille d'actions.

Parce que 70 % de la mensualité hypothécaire sera absorbée par ses revenus de location, le petit immeuble à revenus n'annihile pas votre capacité à épargner. Il la réduit, certes. Mais il vous permettra tout de même d'amorcer la construction de votre portefeuille d'actions. De la sorte, vous bénéficierez à la fois de l'appréciation et de l'effet de levier propre à l'immeuble (surtout que les frais d'intérêt et autres dépenses sont déductibles pour la portion louée de la propriété) et du rendement élevé que procurent à long terme les placements boursiers.

Cette avenue est celle qui, à mes yeux, permettra de vous enrichir le plus rapidement.

Notez par ailleurs que le choix de demeurer locataire pour mieux épargner commande une bonne dose de discipline sur le plan budgétaire. C'est-à-dire que les économies réalisées à ce titre doivent être systématiquement investies et non dépensées.

Pour le reste, votre stratégie de placement est adéquate. Reste à poursuivre la construction de votre portefeuille en canalisant votre épargne dans les actions de grandes sociétés versant de solides dividendes (dans le REER et hors REER). Le but: détenir ultérieurement les actions de huit sociétés distinctes qui vous permettront de participer à quatre ou cinq secteurs prometteurs de notre économie. Quant à votre régime de retraite, il est excellent et composera une part non négligeable de votre avoir à la retraite.

Enfin, veuillez mettre de côté bon an mal an entre 12 % et 15 % de votre revenu annuel brut. Dans le calcul de votre épargne annuelle entrent les reports d'impôt résultant de vos cotisations au REER (reports qui devront être investis et non dépensés) et vos cotisations au régime de retraite de votre employeur.

cchiasson@proplacement.qc.ca

Classe Internet: www.proplacement.qc.ca