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Nous sommes, mon mari et moi, de fervents lecteurs de votre chronique dans Le Devoir. Voici notre situation financière: nous sommes tous deux retraités et nous jouissons d'un revenu brut annuel de 90 000 $. Nous habitons une maison que nous avons construite il y a 12 ans au coût de 240 000 $. Au 1er mai 2007, il restera un solde hypothécaire de 20 000 $, que nous comptons acquitter à ce moment-là. Nous n'avons pas d'autres dettes. Nous avons récemment hérité d'une somme globale de 120 000 $ et nous réfléchissons à la meilleure façon de l'investir. Nous sommes respectivement âgés de 79 et 71 ans.

Une hypothèse à laquelle nous réfléchissons est d'acheter maintenant un condo en vue de l'occuper nous-mêmes éventuellement. Il faut dire que nous habitons présentement à la campagne, à 40 km de Gatineau, et que le jour où cette habitation deviendra une charge physique prohibitive, il nous faudra nous rapprocher de la ville.

Le condo que nous avons en vue est présentement en construction et vaut 193 000 $. L'idée serait de le louer aussi longtemps que nous n'en aurons pas besoin. Un tel placement vous semble-t-il approprié, rentable et sécuritaire?

Si vous déconseillez ce projet, quelle forme de placement recommandez-vous?

Comme je suis d'un tempérament expéditif et enthousiaste, j'aimerais bien recevoir votre réponse avant que j'achète ledit condo!

Merci d'avance.

C. S.

Dans la mesure où il est bien localisé (près de tous les services) et offert à un juste prix, un condominium peut constituer un bon placement. L'immeuble dans lequel il se trouve doit être également de bonne qualité.

Le loyer qu'un tel condo commande est généralement assez élevé. Les locataires qui accepteront de le payer sont généralement de bonne qualité et bien nantis. La gestion n'en sera que plus facile, pour autant que les locataires en question ne s'avèrent pas trop capricieux.

Évidemment, assurez-vous que le secteur soit prisé par de tels locataires. Un bon agent immobilier vous donnera un assez juste aperçu du niveau de loyer auquel s'attendre pour ce type de logement.

Généralement, une telle propriété offerte en location n'est pas rentable durant les premières années d'exploitation, sauf si vous acceptez d'y mettre une mise de fonds très importante. Par contre, les déficits d'exploitation (déficits après toutes les dépenses, y compris les frais d'intérêt mais avant la dépense d'amortissement) seront déductibles de vos autres revenus imposables. Donc, point n'est besoin d'effectuer une mise de fonds telle qu'il n'y ait plus de déficits. En fait, plutôt que de mettre tout votre héritage sur l'achat d'un condo, vous auriez avantage à retenir une partie de celui-ci afin de rembourser le plus rapidement possible le solde de l'hypothèque grevant votre actuelle résidence (les intérêts de cette hypothèque ne sont pas déductibles). Voyez également à conserver des liquidités pour faire face aux imprévus même s'il s'agit d'un immeuble neuf. Parfois, plusieurs mois sont nécessaires avant de dénicher de bons locataires pour un tel logement.

Emprunter sur un triplex pour acheter une maison unifamiliale: les intérêts ne sont pas déductibles

Bonjour,

J'aurais une petite question à vous poser.

J'ai 34 ans et je suis propriétaire occupant d'un triplex, acheté il y a trois ans à 218 000 $ (avec prêt SCHL). La balance de mon prêt hypothécaire est de 190 000 $. La valeur de mon triplex doit être environ aujourd'hui de 275 000 $ à 300 000 $.

J'occupe 50 % de mon triplex (rdc + sous-sol) et je reçois par mois 1145 $ en revenus de location pour les deuxième et troisième étages.

Aussi, je possède 30 000 $ dans un fonds de retraite et 10 000 $ en REER.

Après lecture de vos chroniques, j'ai compris qu'il vaut mieux prendre des REER que de rembourser mon hypothèque (5,35 % sur 25 ans), car mes frais d'intérêt sont déductibles d'impôt. Est-ce bien le cas?

Pour votre information, j'ai déjà «rapé» pour une première maison (vendue depuis). Ce RAP est déjà remboursé depuis plus de cinq ans.

Ma question est la suivante: si je ré-hypothèque mon triplex pour m'acheter une maison unifamiliale (je songe le faire dans trois ou quatre ans), est-ce que ces frais d'intérêt supplémentaires (mon hypothèque serait alors plus élevée) seraient également déductibles d'impôt?

Merci de votre collaboration!

E. P.

À votre deuxième question, la réponse est non. Les intérêts provenant de la dette additionnelle contractée sur la valeur de votre triplex ne seront pas déductibles. L'utilisation finale à laquelle les sommes additionnelles empruntées auront servi est la principale chose à considérer ici. Pour que les intérêts soient déductibles, le montant emprunté doit servir à effectuer des placements ayant une expectative raisonnable de générer des revenus de placement. Or l'achat d'une maison unifamiliale que vous envisagez habiter n'est pas un bien comportant une expectative raisonnable de réaliser de tels revenus de placement. Pas plus que l'achat d'une voiture ou d'un bateau.

Par contre, si vous utilisez les sommes empruntées pour acheter des valeurs mobilières (ici, la portion des intérêts déductibles est plafonnée au Québec aux revenus de placement réalisés dans une année donnée avec une possibilité de reports sur les trois années précédentes ou sur les années subséquentes) ou encore un autre triplex ou une propriété destinée au marché de la location, là les intérêts seront déductibles.

Pour ce qui est de votre première question, effectivement rien ne presse de rembourser une dette dont les intérêts sont déductibles. Il est préférable d'utiliser d'abord son épargne afin de cotiser pleinement au REER.

cchiasson@proplacement.qc.ca

Classe Internet: www.proplacement.qc.ca