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Y a-t-il ou non une bulle immobilière? Si certains se posent la question, d'autres ont peut-être une idée de la réponse. D'ici au printemps 2006, la Chicago Mercantile Exchange lancera des produits d'investissement permettant aux propriétaires et aux gestionnaires immobiliers de se protéger contre une éventuelle dégringolade du marché. Le concept circule déjà sur plusieurs autres planches à dessin, notamment à la Bourse de Montréal.

La place qu'occupe désormais le marché immobilier par rapport aux investissements traditionnels défie l'entendement. Selon la Réserve fédérale américaine, la valeur du marché résidentiel en 2004 s'élevait à 18,6 billions $US. Les actions, elles, atteignaient 15 billions $US alors que les obligations tournaient autour de 24 billions $US. Si le prix médian d'une maison unifamiliale a bondi de 65 % entre 1999 et 2004, il s'est offert 100 % ou 120 % dans certains marchés comme la région de New York ou la Californie.

Mais alors que l'investisseur dispose de plusieurs façons pour diversifier son portefeuille de manière à pouvoir traverser les tempêtes, le propriétaire immobilier, de son côté, est plutôt limité. Il serait difficile de faire quoi que ce soit, par exemple, si le marché faisait passer la valeur d'un édifice résidentiel de 400 000 $ à 275 000 $. Dans la mesure où certains estiment que l'hypothèse d'une bulle n'est pas farfelue, gare à celui qui croit avoir payé trop cher.

La Chicago Mercantile Exchange (CME), spécialisée dans les options et les contrats à terme, estime que le temps est venu d'offrir au monde immobilier une forme de protection, une sorte de police d'assurance qui n'existe pas en ce moment. «En dépit de la valeur totale de l'immobilier, il n'y a aucun marché liquide ni aucune manière efficace de protéger l'immobilier, contrairement aux marchés des actions et des obligations», affirmait dans un récent communiqué le patron de la CME, Craig Donohue.

Des options

La Bourse lancera donc des contrats à terme et des options basés sur des indices de prix de dix régions métropolitaines aux États-Unis, dont New York, Boston, Chicago, Washington D.C., Las Vegas et Denver. Qu'est-ce qu'une option? Une option porte sur un sous-jacent: elle donne le droit d'acheter ou vendre une action, une devise, un indice, etc. La crainte d'une chute des prix, ou de l'effondrement d'un marché, incite forcément un investisseur à se procurer une option de vente. Pourquoi? Parce qu'il refusera de vendre son sous-jacent en deçà d'un seuil bien précis. Il fixera d'avance le prix auquel il souhaitera conclure sa transaction et réussira du coup à se protéger d'une éventuelle chute du marché.

La Bourse de Montréal, qui a le monopole sur les options et les contrats à terme au Canada, estime que l'idée de reproduire ici ce que fera la CME au sud de la frontière a du potentiel. Les marchés canadien et québécois ont eux aussi connu des gains sans précédent au chapitre immobilier. «Il n'y a rien de concret à annoncer de notre côté, mais c'est sur la planche à dessin, comme ailleurs dans le monde», a indiqué hier au Devoir le vice-président à la recherche et au développement, Léon Bitton. «Le secteur résidentiel a pris un poids extraordinaire au cours des dernières années, et c'est une classe d'actifs significative dans laquelle les besoins de gestion de risque sont prépondérants.»

À qui s'adressera la CME? À des propriétaires, dit-elle, mais aussi à des investisseurs ordinaires, à des constructeurs, à des investisseurs hypothécaires, à des assureurs exposés à certains risques de défaut de paiement et à des agences paragouvernementales qui émettent des hypothèques. Monsieur et Madame Tout-le-monde ne risquent pas nécessairement d'y trouver leur compte. Car les indices sur lesquels seront basés les produits dérivés ratisseront assez large. Ils prendront en considération une diversité de prix et ne pourront tenir compte d'un quartier en particulier, où les prix ne sont peut-être pas les mêmes que celui qui se trouve à quelques pâtés de maisons.

«La difficulté découle notamment de la très forte segmentation géographique», a confirmé M. Bitton. «Dans le prix des résidences à Montréal même, il n'y a pas d'homogénéité. C'est-à-dire qu'il y a des secteurs à l'intérieur de la ville. La difficulté que les Bourses ont éprouvée dans le passé est liée à l'absence d'homogénéité. Mais on regarde tout ça.» Quant à la demande pour ce type de produit, M. Bitton estime que «c'est un marché naissant et émergent pour lequel les besoins, en théorie, sont là».