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La donnée est importante. Selon un sondage de BMO Banque de Montréal, un acheteur d'une première maison sur sept à Montréal -- un sur six au Canada -- se sent étouffé par ses versements hypothécaires. Faut-il y voir le signe précurseur de l'éclatement de cette bulle immobilière tant redoutée?

Cher, embourbé localement dans une bulle, l'immobilier n'en continue pas mois de demeurer accessible selon les paramètres historiques, aidé en cela par des taux d'intérêt retenus à des niveaux faibles. Et puisqu'un resserrement monétaire draconien n'est pas en vue et qu'une récession est également exclue des scénarios de base, le retour à l'équilibre actuellement en cours devrait se poursuivre sans choc. Sauf pour ces marchés ou segments où il y a surchauffe, voire aux prises avec une bulle financière, une chute des prix n'apparaît pas dans les cartes.

Étonnante, donc, cette observation voulant que 16 % (14 % à Montréal) «des acheteurs récents d'une première maison trouvent difficile de gérer leurs mensualités hypothécaires ou se considèrent pauvres sur le plan de l'immobilier». Certes, la cherté des propriétés résidentielles peut expliquer cet inconfort. Mais la principale cause réside dans le fait que 77 % des gens acheteurs ou à la recherche d'une propriété n'accompagnent pas leur démarche d'une évaluation objective préalable de leur capacité de payer. «Ils ne demandent pas conseil auprès d'un banquier, d'un conseiller financier ou d'un courtier en prêts hypothécaires», a résumé Maria Racanelli, vice-présidente aux services aux particuliers chez BMO Banque de Montréal. Et, règle générale, ces conseils sont gratuits. Du moins, c'est le cas à la BMO.

Ce sondage fait donc ressortir tout le poids des frais inhérents à l'accès à la propriété. Outre les versements hypothécaires, l'acheteur devra couvrir les frais, tels ceux d'enregistrement et d'évaluation. Et que dire de la «taxe de bienvenue»... Il aura également à payer davantage en assurance que lorsqu'il était en appartement, probablement davantage également pour son compte d'électricité ou de chauffage. Sans compter la voiture s'il habite la banlieue. Et les dépenses de réparation, de rénovation ou de finition. «Il doit également planifier s'il prévoit changer d'emploi, lancer son entreprise à domicile, si l'enfant va à l'université... », a ajouté Maria Racanelli.

Et tout ce poids est plus lourd à porter à Vancouver, où le prix moyen d'un bungalow individuel dépasse les 472 000 $, qu'à Montréal, où le prix de cette même résidence dépasse maintenant les 200 000 $.

Quant à l'état de santé du marché, l'immobilier demeure tendu sans être en proie à une bulle spéculative. Du moins, si la surchauffe est généralisée, alimentée par le maintien des taux d'intérêt à de bas niveaux, les poussées spéculatives demeurent confinées à des segments, à des régions ou à des quartiers. Le risque d'effondrement des prix demeure géographiquement localisé. Mais pour les régions plus saines, il faut tout de même conjuguer avec des prix qui ont bondi de 84 % de 1990 à 2004 (pour une unifamiliale à Montréal), et de 50 % uniquement au cours des trois dernières années.

Cette flambée des prix, largement stimulée depuis trois ans par la faiblesse du loyer de l'argent, tire cependant à sa fin avec une hausse moyenne de 7 % attendue en 2005. Et elle marque pour l'essentiel un rattrapage après les années plutôt amorphes de 1991 à 1996. En fait, il aura fallu 12 ans pour que les prix reviennent à leur niveau de 1991.

Selon les dernières lectures, l'indice d'accessibilité (qui mesure la proportion des revenus avant impôt consacrée par un ménage type aux versements hypothécaires, aux taxes foncières et aux coûts de services publics) se situait à 31,2 % au Québec à la fin de 2004. Il s'agissait du niveau le plus élevé en quatre ans, mais il s'insère tout de même dans la zone dite de confort (de 32 à 35 %). Et que penser du taux de 43,7 % en Colombie-Britannique, de 47,7 % à Vancouver ou de 42,5 % à Toronto (contre 31,4 % à Montréal)!

Par comparaison, avant que la bulle immobilière n'éclate, au début des années 90, ce taux d'accessibilité venait de franchir la barre des 45 % à Montréal. Toujours par comparaison, la bulle de 1990 avait été précédée par des taux d'intérêt qui, en remontant autour des 10 %, avaient poussé l'économie en récession. Et même si l'endettement des ménages était moins élevé alors que maintenant, les versements mensuels associés à la propriété représentaient un poids plus grand du revenu disponible. Sans oublier que la hausse de l'endettement est généralement accompagnée d'une augmentation de l'actif. Vue autrement, la dette des ménages par rapport à l'actif n'a pas augmenté depuis le début des années 90.

Enfin, les produits hypothécaires se sont multipliés, rendant plus souple l'accès à la propriété. Si, aux États-Unis, les Américains capitalisent dangereusement sur la plus-value immobilière pour soutenir leurs dépenses de consommation, ici, les nombreux refinancements hypothécaires ont permis aux ménages d'atténuer le poids de leur dette à la consommation. Et la popularité des marges de crédit hypothécaires (ou des produits similaires), en n'exigeant au demeurant que le versement de l'intérêt, accroît la marge de manoeuvre. Quant au remboursement du capital... Il appert que les Canadiens conservent en moyenne leur propriété pendant cinq à sept ans.

Alors, avant d'aller voir l'agent immobilier, avant de tomber dans le piège de l'achat émotif...