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J'ai mon propre modèle pour analyser des investissements immobiliers et votre analyse présente la réalité financière différente de la mienne. Grâce à un chiffrier informatique, je peux lister année par année tous les revenus et toutes les dépenses estimées ainsi que les versements de capital et l'impôt à payer. Un calcul de rendement interne me donne finalement le rendement net d'impôt du capital investi, non pas du rendement sur le coût de l'immeuble, mais sur les déboursés effectués.

Il va sans dire qu'une telle analyse est beaucoup plus précise que vos "règles du pouce" de 9 fois les revenus estimés ou d'un loyer propriétaire un peu supérieur à celui d'un bungalow. On a l'impression que votre modèle relève d'une époque où des calculs précis étaient trop difficiles et qu'on devait se contenter de règles simples qui donnaient une juste idée de valeur marchande convenable à l'acheteur comme au vendeur.

Dans un modèle plus précis, il est néanmoins important de faire des estimations prudentes du futur puisqu'un profit espéré peut facilement se traduire en une perte ou, ce qui est équivalent, en un rendement minime pour le capital et les efforts investis.

La valeur réelle d'un immeuble est intimement liée à plusieurs facteurs conjoncturels, comme les taux d'intérêts présents et estimés pour le futur, l'inflation prévue dans les revenus immobiliers et dans les dépenses d'opérations et, très important chez les acheteurs, de leurs capacités de financement et de leur taux d'imposition.

Ainsi, les valeurs actuelles des immeubles sont extrêmement différentes de ce qu'elles étaient il y a 10 ou 20 ans alors que les taux d'inflation et d'intérêts étaient beaucoup plus élevés.

De plus, les facilités actuelles d'accession à la propriété pour des logements en indivis ou en condos provoquent une concurrence sévère contre les investisseurs en faisant monter artificiellement le prix des immeubles à revenus. En effet, des acheteurs d'unité de logement prennent des décisions mal éclairées et paient trop cher pour ce que le logement vaut, tout en bénéficiant de programmes gouvernementaux généreux, comme le rap et le financement par la SCHL, pour les aider à commettre leur erreur et à fausser les justes valeurs marchandes. Déjà un acheteur de logement n'a pas le problème de l'impôt à payer sur le bénéfice qu'il tire de la propriété et n'a pas le risque de mauvaise gestion de son bien par un tiers.

J'ai placé les chiffres soumis par Mme GG dans mon modèle en y ajoutant des dépenses d'opérations minimes au niveau des assurances et des réparations. Les résultats seraient différents si l'immeuble était en piètre état ou que le chauffage était à la charge du proprio.

Comme ils sont propriétaires d'une belle maison, je ne vois pas pourquoi vous les mettez locataire propriétaire d'un logement qui vaudrait environ 1/3 de la maison qu'ils habitent. Il me semble qu'ils veulent faire un investissement et non sacrifier leur qualité de vie pour aller vivre dans un logement qui vaut 500$ par mois.

Mon analyse me donne un rendement intéressant de tri net d'impôt de 7% s'ils paient 200,000, soit 10.5 fois les revenus. J'obtiens même 7.4% en prenant 25 ans au lieu de 20 ans. J'ai mis un taux d'intérêt stable à 6% et une inflation à 2.5% et, par mesure de prudence, j'indexe les revenus à seulement 75% de l'inflation (les vôtres augmentent à 100%). Cela compense le fait qu'à certains moments, des réparations majeures doivent être faites pour rattraper la valeur des logements comparables ou alors qu'au bout de 20 ans l'immeuble est un peu défraîchi.

Dans mon modèle, le loyer proprio est compté selon sa valeur marchande. La seule différence est que l'impôt n'est pas applicable sur cette portion. (Pas dans le cas de Mme GG qui n'habitera pas l'immeuble)

Avec ces critères qui sont plus prudents que les vôtres, sauf pour le prix qui est plus élevé (le vôtre est à 171,000), il y a du profit dès la 1ière année, puisque le capital investi de 50,000 se doit de rapporter un rendement décent. Comme les versements à la banque contiennent une partie du capital, il y a un léger déficit de caisse dans les toutes premières années. Je vois donc difficilement comment avec un cost de 171,000, vous leur voyez des pertes nécessitant de retirer des reer pour les combler.

D'ailleurs je trouve cette suggestion un très mauvais conseil financier tout comme celle de dire que le reer est une source de liquidité en cas d'imprévus. L'argent placé dans un reer devrait être sacré, sauf pour des retraits permis par la loi et remboursables, comme les RAP ou les retraits pour études. Suggérerait-on à quelqu'un qui s'est amassé un fonds de pension de piger dedans pour différentes dépenses ou investissements ? La technique de l'emprunt garantie par un REER est aussi une méthode d'usage de ces fonds en cas d'urgence, sans affecter l'état abri fiscal de ces épargnes. Pensez-vous que mon banquier refuserait de me prêter si mon capital reer consistait en une hypothèque consentie ? Sûrement pas et bien au contraire.

De même votre argument que l'impôt du retrait reer est compensé par la perte d'exploitation est bassement profane, faisant appel à un mythe que de n'avoir aucun impôt à payer en fin d'année est signe de bonne décision financière. Qu'est-ce donc qui compensera le fait que cet argent sorti du reer n'est plus à l'abri de l'impôt pendant les 30 prochaines années et peut-être plus ?

D'ailleurs votre argument en faveur des investissements immobiliers à titre d'abri fiscal est un peu boiteux. Si mon plan de retraite est basé sur mes reer, je pourrai accumuler un actif qui sera toujours à l'abri de l'impôt. En transformant mon REER en rente viagère, le revenu produit sera toujours à partir d'un capital qui n'aura jamais été imposé. Par contre, pour un immeuble, l'argent que j'y investis à titre de capital est après impôt, on ne peut donc considérer cet investissement comme totalement avant impôt. La plus-value sur les immeubles n'est plus ce qu'elle était lorsque l'inflation était élevée. L'accumulation "rapide" de la richesse n'est alors pas aussi évidente, d'autant plus que la conjoncture pourrait être défavorable au moment où on voudrait liquider l'actif. Il y a aussi l'amortissement qui est une espèce d'abri fiscal. Mais l'immobilier n'est pas un abri fiscal aussi complet que le reer.

Par ailleurs, votre suggestion d'augmenter les revenus de location de façon plus élevée que l'inflation frise l'illégalité et présume que l'acheteur s'adonne à la spéculation pour bousculer les locataires actuels. Tout locataire a le droit de contester des augmentations trop élevées et a aussi le droit de connaître le loyer payé avant lui (pour contester une augmentation trop forte entre les 2 je présume). Le meilleur moyen est d'éjecter un locataire pour prendre le logement à titre de propriétaire occupant.

Vous avez aussi fait une erreur technique de calculer leur besoin de financement à 25% du prix demandé tout en leur suggérant de payer 34% moins que le prix demandé, ce qui change tout le calcul.

Pour finir, votre attente de revenus pour l'immobilier "aussi élevés que les titres à revenus fixes" est très faible et ne tient pas compte du facteur suivant : les investissements immobiliers sont souvent un paquet de troubles et l'élément risque commande un rendement beaucoup plus intéressant que celui qu'on peut espérer de placements passifs.