Flux externes

Partenaires

 
 

 

 

Mon conjoint et moi avons respectivement 45 et 41 ans. Nous n'avons pas d'enfant. Nous disposons actuellement de 40 000 $ en liquidités. Je suis présentement aux études à temps plein. J'ai perdu mon emploi en décembre 2003. J'ai fait un retrait de 10 000 $ de mon REER à travers le REEP (Régime d'encouragement à l'éducation permanente). Je compte refaire la même chose cette année. Je prévois être travailleur autonome en 2005 et réaliser un revenu annuel de 30 000 $. J'ai 65 000 $ dans mon REER.

Mon conjoint a un revenu de plus de 65 000 $ par année avec fonds de retraite indexé au coût de la vie qui paie actuellement 35 000 $ annuellement aux retraités. Il sera admissible à sa retraite dans 14 ans. Il a 25 000 $ dans un REER.

Nous avons déjà possédé un immeuble à revenus. Présentement, nous nous questionnons pour savoir s'il serait plus rentable de faire l'acquisition d'un triplex qui se couvre à peine (265 000 $ -- revenus: 19 000 $ par année; taxes: 5000 $ par année) ou de rembourser notre hypothèque et placer ensuite de l'argent. Nous envisageons aussi l'idée de nous financer nous-mêmes par nos REER.

Notre maison vaut 225 000 $. Nous avons une hypothèque de 64 000 $ renouvelable en mai 2005. Pour l'achat du triplex, il nous faudrait accroître de 35 000 $ l'hypothèque actuelle de notre maison afin de respecter le ratio d'emprunt de 75 % du prix payé du triplex.

Merci d'avance pour vos bons conseils.

G. G.

Vous avez déjà possédé un immeuble à revenus. Et -- rien de plus normal -- vous désirez tabler sur cette expérience (un point fort pour vous) pour réaliser un pas de plus dans votre quête d'éléments d'actif pour préparer votre éventuelle retraite.

L'avenue du triplex m'apparaît certainement un choix plausible. Ce type d'immeuble vous permet d'accélérer votre marche vers une retraite aisée essentiellement de deux façons. La première: en vous permettant de posséder une valeur d'actif élevée grâce au recours à la dette sans encourir de risques indus (les revenus d'un petit immeuble sont fort prévisibles et, à ce titre, permettent d'établir avec assez de précision les besoins futurs de liquidités pour faire face aux versements hypothécaires).

La seconde: un petit immeuble à revenus, une fois libre d'hypothèque, rapporte autant qu'un actif après impôt, et ce, aussi longtemps qu'il n'est pas vendu. Je m'explique. À la retraite, c'est à partir de l'épargne accumulée après avoir versé vos impôts que vous parviendrez à générer des revenus réguliers de placement qui, eux, seront imposables. Or le petit immeuble à revenus (une fois libre d'hypothèques) générera des revenus réguliers en pourcentage de sa valeur tout aussi élevés que ceux tirés de l'épargne investie dans les certificats de dépôt, les obligations négociables et autres titres à revenus fixes. Il en sera ainsi tant que vous conserverez l'immeuble en question. La raison: vous n'avez pas à payer les impôts sur la plus-value tant que celle-ci n'a pas été réalisée en vendant ledit immeuble. L'achat d'un petit immeuble à revenus s'avère donc une avenue permettant d'accumuler plus rapidement de la richesse que celle de l'épargne systématique provenant d'un salaire imposable.

Cela dit, voyons maintenant la question du financement. Vous dites dans votre lettre vouloir recourir à vos REER pour financer une partie du coût d'achat. Je suppose ici que vous voudriez créer un REER hypothèque (dans ce cas, votre REER devient votre créancier en vous octroyant une hypothèque sur la propriété convoitée). Les frais associés à la création d'un REER hypothèque sont très élevés, trop élevés. De surcroît, en recourant ainsi à vos REER pour financer l'achat du triplex, vous vous privez d'importantes liquidités pour faire face aux imprévus. La meilleure option reste à mon avis de négocier une hypothèque plus élevée sur votre résidence. Vous pourriez ainsi lever un montant additionnel de 45 000 $ qui, couplé à un montant de 20 000 $ tiré de vos liquidités hors REER (elles s'élèvent à 40 000 $), vous permettrait de disposer du comptant requis pour acquérir la propriété. Le cas échéant, vous pourriez effectuer des ponctions de vos REER pour éponger les déficits d'exploitation annuels du triplex. Les impôts dus sur les ponctions du REER seront en quelque sorte annulés par les économies d'impôt provenant des déficits d'exploitation qui sont, eux, déductibles de votre revenu imposable.

Reste maintenant un dernier point (et non le moindre) à traiter: le prix payé pour le triplex. Pour qu'un placement soit rentable, il faut en payer le juste prix. Rien ne sert de vous lancer dans l'achat d'un triplex si vous devez payer un prix si élevé que vous cédez au propriétaire actuel la plus grande partie des gains potentiels futurs pouvant être réalisés en exploitant ledit immeuble. Au prix demandé de 260 000 $, le propriétaire actuel du triplex exige un prix correspondant à 13,7 fois les revenus annuels de location de 19 000 $ (je présume ici que tous les logements sont loués, y compris le logement principal). Ce multiple est beaucoup trop élevé, à moins que les revenus de location puissent être augmentés sensiblement, et ce, assez rapidement. Cela est possible si les loyers exigés sont passablement sous ceux généralement demandés dans le quartier pour des logements comparables. Généralement, vous ne devriez pas payer plus de neuf fois les revenus de location potentiels de l'immeuble convoité (à vous ici d'évaluer correctement les revenus potentiels). Autre point de repère: le coût annuel de l'habitation du logement principal du triplex par le propriétaire. Ce coût devrait être comparable ou quelque peu supérieur à celui d'habiter un bungalow moyen du quartier. Cela vaut pour la première année d'exploitation du triplex. Ce coût ira cependant en diminuant au fil des ans, alors que les revenus de location augmenteront au moins aussi rapidement que l'inflation. Et il devrait correspondre tout au plus à 65 % du montant payé pour habiter un bungalow à la sixième année d'exploitation du triplex. Il vous faut donc établir le prix à payer du triplex de façon à respecter ce critère en fonction des revenus de location prévus pour cet immeuble.

Reste maintenant un dernier point (et non le moindre) à traiter: le prix payé pour le triplex. Pour qu'un placement soit rentable, il faut en payer le juste prix. Rien ne sert de vous lancer dans l'achat d'un triplex si vous devez payer un prix si élevé que vous cédez au propriétaire actuel la plus grande partie des gains potentiels futurs pouvant être réalisés en exploitant ledit immeuble. Au prix demandé de 260 000 $, le propriétaire actuel du triplex exige un prix correspondant à 13,7 fois les revenus annuels de location de 19 000 $ (je présume ici que tous les logements sont loués, y compris le logement principal). Ce multiple est beaucoup trop élevé, à moins que les revenus de location puissent être augmentés sensiblement, et ce, assez rapidement. Cela est possible si les loyers exigés sont passablement sous ceux généralement demandés dans le quartier pour des logements comparables. Généralement, vous ne devriez pas payer plus de neuf fois les revenus de location potentiels de l'immeuble convoité (à vous ici d'évaluer correctement les revenus potentiels). Autre point de repère: le coût annuel de l'habitation du logement principal du triplex par le propriétaire. Ce coût devrait être comparable ou quelque peu supérieur à celui d'habiter un bungalow moyen du quartier. Cela vaut pour la première année d'exploitation du triplex. Ce coût ira cependant en diminuant au fil des ans, alors que les revenus de location augmenteront au moins aussi rapidement que l'inflation. Et il devrait correspondre tout au plus à 65 % du montant payé pour habiter un bungalow à la sixième année d'exploitation du triplex. Il vous faut donc établir le prix à payer du triplex de façon à respecter ce critère en fonction des revenus de location prévus pour cet immeuble.

Si vous n'êtes pas capable de dénicher un triplex à un prix convenable selon les critères précédents, il vaut mieux alors pour vous d'accélérer le remboursement de votre hypothèque actuelle sur votre résidence principale.

cchiasson@proplacement.qc.ca