Partenaires

 
 

 

 

 

L'ère de la détente monétaire étant derrière nous, ils sont nombreux parmi les propriétaires et les acheteurs potentiels à penser qu'il faut trouver refuge du côté des hypothèques à long terme, à taux fixe. Or, à moins d'une flambée (peu probable) des taux directeurs, le taux variable demeure avantageux.

Faisant écho à la Réserve fédérale américaine, la Banque du Canada s'est engagée mercredi dernier dans un mouvement de resserrement monétaire. Ainsi, cette ère de détente qui, aux États-Unis, a pris la forme d'une période de quatre ans sans hausse de taux et d'une descente du taux sur les prêts au jour le jour à ses niveaux jamais vus en plus de 40 ans, appartient désormais au passé. Quant à la suite des choses, l'ampleur du mouvement de hausse des taux de court terme sera fonction de cette vigueur de l'activité économique, qui tarde pourtant à se concrétiser au sud de la frontière, et de la conjoncture inflationniste, le tout vibrant au rythme des aléas des cours pétroliers.

Il est donc accepté de tous qu'une remontée des taux directeurs forme la trame de l'environnement économique des 15 à 18 prochains mois. Devant une telle certitude, près de huit propriétaires ou acheteurs potentiels sur dix estiment qu'il faut désormais s'en remettre à un prêt hypothécaire fermé, à taux fixe. Cette conclusion, rendue publique la semaine dernière, ressort d'un sondage mené auprès des Canadiens par la Centre de recherche Decima pour la Banque CIBC.

D'entrée de jeu, ils sont 61 % des propriétaires et acheteurs potentiels à déclarer que la meilleure stratégie consiste à contracter un emprunt hypothécaire à taux fixe. Et 68 % des emprunteurs hypothécaires répondant au sondage disaient s'en remettre au taux fixe. L'instinct naturel est donc au taux fixe, un instinct renforcé lorsque le contexte est à la hausse du loyer de l'argent. Dans ce sondage, ils sont 59 % des répondants à croire que les taux hypothécaires vont grimper, avec un taux sur une hypothèque de cinq ans devant atteindre 7,2 % l'an prochain, contre 6,7 % au moment du sondage, soit une hausse de 50 points.

Certes la personne recherchant la tranquillité d'esprit ou pouvant difficilement conjuguer avec une volatilité de son versement hypothécaire préférera s'en remettre au taux fixe et à une échéance plus lointaine, de cinq ou sept ans, question de sécuriser son paiement. D'autant plus que les hausses attendues du taux directeur de la Banque du Canada, en venant influencer les taux de court terme, promettent des taux variables en mouvement. Quant aux taux hypothécaires fixes, à plus long terme, ils sont déterminés par les aléas d'un marché obligataire où les cours ont déjà anticipé le resserrement à venir. Ils devraient donc être plus stables, moins volatils.

Une hausse considérable

Mais cette nuance faite, il faudra que le taux de la banque centrale et, par ricochet, le taux préférentiel des institutions financières, subissent «une hausse considérable au cours des cinq prochaines années pour que l'hypothèque à taux variable perde tout attrait», a commenté Andrew Moor, président et chef de la direction d'Invis, une firme qui se spécialise dans le courtage hypothécaire.

Un taux variable, six mois, peut se négocier présentement autour de 3,25 %, contre 5,3 % pour un taux sur une hypothèque de cinq ans. Invis rappelle qu'au cours des dix dernières années, le cycle haussier moyen de la Banque du Canada s'étendait sur 10 mois, avec une hausse moyenne de 205 points de base. C'est donc dire que si un tel cycle débutait aujourd'hui, «au bout de cinq ans, les Canadiens pourraient encore économiser avec une hypothèque à taux variable».

En s'en remettant aux taux officiels, un scénario extrême misant sur une hausse supplémentaire de 200 points des taux directeurs d'ici la fin de 2005 élèverait le taux variable sur l'échéance de six mois à 6,75 %, un taux correspondant à celui présentement exigé pour un terme de cinq ans. Un scénario plus probable, prévoyant une hausse supplémentaire de 100 points de base d'ici la fin de 2005, ferait passer le taux variable du six mois à environ 5,75 % dans 15 mois, soit un taux équivalant à celui de trois ans présentement exigé.

Un tel avantage du taux variable sur le taux fixe est confirmé dans les études historiques. L'une de ces études, menée par la Financière Manuvie et couvrant une période de 50 ans, a déjà conclu que dans 86 % des cas, le consommateur avait épargné davantage en contractant un prêt à taux variable plutôt qu'à taux fixe pour cinq ans. L'économie atteignait alors 22 000$ sur un prêt hypothécaire de 100 000 $ amorti sur 15 ans. Une étude pilotée par la Banque de Montréal, et couvrant une période de 13 ans, est parvenue à la même conclusion. Le débours est moindre avec cinq hypothèques d'un an qu'avec une hypothèque de cinq ans.