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Le marché demeurera sous haute tension

Après une année 2002 des plus actives, le marché québécois de l'immobilier résidentiel demeurera sous haute tension cette année pour ne décélérer que légèrement en 2004. Si la pression demeure sur les prix avec, pour corollaire, une érosion de l'accès à la propriété, l'apparition d'une bulle immobilière, puis son éclatement, ne serait cependant pas à craindre.

Nous sommes loin des points chauds comme ceux observés dans certains pays d'Europe, tel l'Angleterre, a précisé l'économiste Joëlle Noreau, du Mouvement Desjardins. «Les cas de spéculation sont très rares ici. S'il y en a, ils forment l'exception et sont localisés dans des endroits spécifiques, comme ce fut le cas, à Montréal, pour le Plateau, Ahuntsic, Rosemont ou Beaconsfield. Une vague de fond soutient la vigueur du marché. Cette vigueur repose sur de solides fondements. Elle traduit une demande réelle, qui est pressante.»

Les médias spécialisés font, depuis quelque temps déjà, grand état de l'apparition d'une bulle immobilière et les spéculations vont bon train quant au moment de son éclatement. Le marché obligataire américain, avec les pressions à la hausse observées sur les taux de rendement de long terme, a également alimenté l'inquiétude de voir le marché immobilier se corriger violemment.

Flambée spéculative

The Economist, pour sa part, a qualifié, sans autre nuance, de spéculative la flambée des prix des logements dans les pays développés. «Ni la baisse des taux d'intérêt, ni la croissance démographique ne justifient l'explosion actuelle des prix de l'immobilier. De plus, avancer ces deux arguments traduit une méconnaissance de la manière dont les prix des actifs sont déterminés. Un logement vaut ce qu'une personne est prête à payer pour l'acquérir ce jour-là. Cependant, la leçon à tirer de la bulle boursière est qu'il ne faut pas négliger la valeur fondamentale d'un actif», retrouve-t-on dans un extrait du texte de The Economist publié dans Courrier International.

The Economist rappelle que des pays comme l'Irlande (+219 %), le Royaume-Uni (+125 %) les Pays-Bas (+121 %), l'Espagne (+95 %), la Suède (+68 %) et l'Australie (+83 %) abritent une capitale ayant enregistré une hausse moyenne des prix (en termes nominaux) se chiffrant dans les 100 % et plus entre 1995 et 2002. Et que dans nombre de ces pays, les investisseurs (lire, les spéculateurs) comptent désormais pour une grande partie des acheteurs. En France, «désormais, dans le neuf, plus de la moitié des acheteurs sont des investisseurs», a illustré le magazine spécialisé qui s'étonne, au passage, d'une progression de 17,5 % du prix moyen en France au cours des six premiers mois de 2003.

Mais ailleurs, les prix moyens (en termes nominaux) ont progressé de 50 % en Belgique et aux États-Unis entre 1995 et 2002, de 45 % en France, de 29 % en Italie et de 18 % au Canada. Ils ont reculé de 5 % en Allemagne, de 20 % au Japon, dans l'intervalle. Ici, tout au plus peut-on parler d'un ajustement survenant après une longue période de stationnarité des prix observée au sortir de la récession de 1990.

Une récession, celle de 1990-1992, qui s'est pourtant engagée dans un contexte de krach immobilier, cet effondrement des cours ayant succédé au krach, boursier celui-là, survenu trois ans plus tôt. Mais à cette époque, le marché immobilier digérait plusieurs années d'une folle spéculation amplifiée par l'existence d'une forte inflation. Une inflation en définitive absente de nos jours, rappelle Joëlle Noreau.

Des surprises

Mais des surprises il y aura. À commencer par l'effet pernicieux de la non-inflation. Quand l'inflation est basse, le crédit pèse lourd, avec un poids réel de la dette ne s'allégeant que trop lentement dans le temps, a souligné The Economist. De plus, nombre d'acheteurs ont profité de la faiblesse des taux d'intérêt pour s'endetter davantage. Soit avec du financement pouvant atteindre 105 % de la valeur de l'unité résidentielle, soit en s'offrant une unité plus onéreuse. «Ceux qui agissent sans respecter leurs capacités financières pourraient effectivement écoper. Du moins, ils sont très vulnérables à une hausse des taux d'intérêt. Quoique cette hausse des taux à long terme demeure, pour l'instant, un scénario possible, mais pas nécessairement probable», a ajouté l'économiste de Desjardins.

Ils sont également vulnérables à une augmentation des taxes foncières provenant d'un rajustement à la hausse des rôles d'évaluation. À titre d'illustration, on observe que la valeur marchande des propriétés résidentielles dans le Grand Montréal a oscillé entre 10 et 30 % entre 2000 et 2002, avec des pointes à 40 % dans l'unifamilial. L'an dernier, au Québec, le prix de vente moyen a bondi de 16 %, contre une moyenne canadienne de 8,5 %. Cette année, sur le marché la revente, la hausse moyenne des prix atteignait les 16 % après trois mois, les 15 % après six mois.

L'accès à la propriété se détériore

Il ne fait donc pas de doute que l'accès à la propriété se détériore rapidement. Selon la dernière lecture de l'indice d'accessibilité calculé par les services économiques de RBC, la part que représentent les frais de propriété (capital, intérêts, impôts fonciers et coûts des services publics) dans le revenu avant impôt des ménages est passé de 29,7 % à 32,5 % entre le quatrième trimestre de 2002 et le premier trimestre de 2003. Avec un bond moyen de 16 % du prix de vente au Québec l'an dernier, le coût mensuel d'un prêt hypothécaire à taux variable a augmenté de 26 % au Québec, comparativement à 18 % à l'échelon national.

Mais nous sommes loin des indices d'accessibilité de 60 % et plus calculés à la fin des années 1980, ou d'un sommet de 43,6 % observé par la suite, «seuil à partir duquel la demande pourrait commencer à fléchir de manière sensible», a déjà soutenu Michael Gregory, économiste en chef adjoint de BMO Groupe financier.

Et les fondements demeurent. «La demande reste alimentée par la pénurie de logements, par les taux d'intérêt très bas, par un taux d'inoccupation sous le point d'équilibre de 3 % (sous 1 % dans la région de Montréal), et par une formation des ménages certes moins forte mais compensée par la robuste création d'emplois de l'an dernier», a énuméré Joëlle Noreau. Cette rareté des logements, combinée à la faiblesse des taux, vient soutenir la construction. L'économiste du Mouvement Desjardins table sur 44 000 mises en chantier au Québec en 2003, contre près de 42 500 en 2002, et sur un léger ralentissement, à 40 000, l'an prochain. Sur le marché de la revente, l'activité devrait tourner autour de 65 000 cette année, comparativement à un nombre record de 71 000 en 2002.

Pas prêts aux surprimes

La détérioration de l'accessibilité vient donc se juxtaposer à un rééquilibrage du marché de la revente pour contribuer à éloigner l'apparition d'une bulle spéculative. «Les acheteurs ne sont pas prêts à payer des surprimes. Sauf exception pour certains quartiers, on voit plus fréquemment les vendeurs réviser leur prix à la baisse», a ajouter Mme Noreau. Dans la construction, le niveau des prix demeurera soutenu par le coût à la hausse des matériaux et de la main-d'oeuvre, relativement rare.

Quant à l'éclatement de la bulle, The Economist prévoit que les prix devraient baisser de 10 % aux États-Unis, de 20 % en Australie et en Irlande, de 25 % en Grande Bretagne, de 30 % en Espagne et aux Pays-Bas... d'ici quatre ans.