Partenaires

 
 

 

 

 

Le propos désinflationniste de la Réserve fédérale américaine, en venant repousser toute remontée du loyer de l'argent aux États-Unis et ici, devrait contribuer au maintien du climat d'effervescence dans l'immobilier. Les prix et les mensualités hypothécaires sont pourtant en forte hausse. Les institutions financières s'attendent malgré tout à ce que la fébrilité persiste cette année et écartent l'apparition d'une bulle spéculative comme celle qui a éclaté au début des années 1990. Et l'on travaille déjà en fonction de... 2004.

«Dans le segment de la construction nous travaillons déjà pour 2004, en offrant des garanties de taux de 18 mois pour les acheteurs dans les dossiers retenus», a précisé Sylvie Brunelle, directrice régionale, Financement immobilier chez BMO Groupe financier.

Dans un sens plus large le dynamisme du marché hypothécaire est tel, et la concurrence à ce point vive, qu'on accepte d'accorder des garanties de taux pouvant atteindre les 135 jours à la Banque de Montréal alors que cette période atteint habituellement les 90 jours. «Il y a présentement 20 acheteurs pour un vendeur! Les résidences mises sur le marché partent en deux jours. Avec la pénurie actuelle de maisons, les acheteurs doivent souvent retarder leur projet, ce qui nous incite à prolonger la période de pré-autorisation», a ajouté Mme Brunelle.

Quant à la négociation des taux, la marge de manoeuvre demeure dans les 100 à 125 points de base sur les taux fixes. Les institutions vont également privilégier un terme en particulier, avec un taux non négociable. À la Banque de Montréal, on retient les quatre ans, avec un loyer de 5,45 %, soit 100 points sous le taux officiel pour cette échéance.

Ainsi, avec la hausse du prix des logements et le maintien des taux hypothécaires à leur faible niveau, l'accession à la propriété demeure privilégiée. Cela vaut malgré la hausse du prix moyen des propriétés, qui se chiffrait sur un an à 8,5 % à la fin de mars dernier au Canada. Au Québec, la valeur moyenne des propriétés a bondi de 16 % dans l'intervalle, soit la plus forte poussée parmi les provinces canadiennes. «Du rattrapage. Le prix des maisons a effectué un retour à la normale au Québec», insiste Sylvie Brunelle, qui écarte le scénario d'apparition d'une bulle spéculative dans l'immobilier cette année.

Cette conclusion ressort dans la récente étude sur l'accessibilité à la propriété publiée par la direction des études économiques de l'institution. «L'accès au logement étant très favorable, en raison du faible niveau des frais de possession correspondant à 30,5 % du revenu total des ménages, le marché du logement devrait pouvoir affronter des hausses de prix et des taux d'intérêt, et ne pas fléchir sous l'augmentation progressive des mensualités de prêt hypothécaire», a soutenu l'économiste en chef adjoint de l'institution. Et Michael Gregory d'ajouter: «Tous les indicateurs économiques annoncent un atterrissage en douceur du boom de l'habitation.»

Ainsi, pour l'économiste, le logement demeurait abordable à la fin du premier trimestre malgré la hausse de 8,5 % (de 16 % au Québec) du prix de vente moyen. Malgré, aussi, la progression de 18 % (de 26 % au Québec) du coût mensuel d'un prêt hypothécaire à taux variable dans l'intervalle. Cette mensualité moyenne a atteint les 1000 $ (711 $ au Québec) en supposant une mise de fonds de 10 % et un amortissement de 25 ans.

Il a rappelé que les mensualités avaient déjà atteint 43,6 % du revenu des ménages, «seuil à partir duquel la demande pourrait commencer à fléchir de façon sensible». En mars dernier, les frais moyens mensuels de possession d'un logement neuf représentaient 30,5 % du revenu des ménages, alors qu'ils oscillaient entre 60 et 70 % dans l'aberration qui a prévalu au début des années 1990, avant le krach immobilier.

De plus, «les mensualités ne représentent qu'un côté de la médaille de l'accès au logement, l'autre étant le revenu», a ajouté M. Gregory. «Pendant le premier trimestre, le revenu moyen a progressé de 2,5 % [sur un an] et la croissance de l'emploi, de 3,4 %. En d'autres termes, les Canadiens travaillent davantage et gagnent plus d'argent, ce qui compense partiellement l'augmentation des mensualités des prêts hypothécaires.»